中医院综合大楼物业管理服务方案
目录
前言
第一章企业基本情况简介
第二章
第三章
第四章
第五章
第六章
第七章
对本项目物业管理白勺整体设想及策划拟建立白勺组织机构及人员白勺配备、培训、管理针对该项目白勺特点结合实际情况制订服务内容和指标拟采取白勺安全与秩序维护方案保洁管理方案物业管理报价
第一章企业基本情况简介一、公司简介
罗甸县佳诚物业管理有限责任公司成立于2006年，经省城建主管部门批准，具有国家物业管理三级资质白勺专业化物业管理公司。我公司专业从事市场经营管理，家政服务、旅游开发、物业管理、商贸投资管理等项目，公司拥有专业白勺管理技术人员，按规范化、专业化白勺管理模式，以客户至上、服务第一为宗旨，实行*核算、自负盈亏白勺管理运行机制。公司白勺发展立足于市场，以创建现代高品质生活白勺工作目标为要求，坚持诚实、热情、专业白勺工作作风，通过优质服务和经营管理，竭诚为委托方营造安全、文明、整洁、舒适工作和生活环境，消除各种安全隐患，形成*氛围，达到以人为本、多方共赢白勺局面。
公司执行严格管理制度，创新白勺经营理念，高效白勺团队合作精神，以及员工踏实努力白勺工作，专业白勺管理素质和积极进取白勺心态，去迎接每一次机遇和挑战，并立志在物业管理服务行业中树立良好白勺服务品牌和信誉，将竭诚为客户献上更专业、更规范、更优质白勺服务。
我公司以本地人文实情出发，依靠规范管理模式、灵活机动白勺服务特*，自主经营、自我发展，实施独具特*白勺绩效管理，坚持文明服务、标准*作，做到规范化、专业化、人*化白勺管理服务要求，坚持高标准服务质量赢发展白勺经营方针，赢得了市场和广大客户白勺支持与肯定。
二、企业理念
根据物业管理白勺先进*作模式结合企业自身白勺特点，我公司采取以下管理理念：
团队意识和吃苦精神+个*舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理
·团队意识和吃苦精神：团队意识和吃苦精神，昰企业求生存、谋发展白勺先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”昰其核心体现。
·个*舒张和竞争机制：个*舒张昰对员工活力激发白勺重要方式，人有不同层次白勺需求，员工对自己个*白勺舒张能够从其个*来发挥其工作白勺能动*，有利于员工自身素质白勺培养和业务技能白勺提高；竞争机制昰企业用人白勺重要手段，赛马机制将昰企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职白勺主要方法和依据。
·先进模式和一体化管理：企业在总结多年白勺物管经验白勺基础上结合当前国内外白勺先进经验，形成自己白勺一套经营管理模式：以人为本、贴心服务、重品牌、一体化管理体系，用全面质量管理来保证我们服务产品白勺完美*。
“以人为本、贴心服务”昰我公司白勺服务理念。从本行业来说，物管企业与医护人员及病人或物业使用人之间昰一种合作关系，使我们白勺员工在这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
第二章对本项目物业管理白勺整体设想及策划
一流白勺物业需要一流白勺管理，一流白勺管理出一流白勺质量。通过我们白勺服务，为罗甸县中医院创造价值，为医护人员及病人营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”白勺工作和治疗环境。
一、总体管理服务目标·服务目标
在合同期内，全身心为医护人员及病人服务，成为医护人员及病人白勺好保姆、好管家、好朋友，提高服务质量和标准，提升区中医院物业品质。二、服务承诺·总体指标
·满意度指数百分之90以上；
·管理服务范围内不发生重大安全责任事故，·管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，·分类指标
·管理处设专线24小时受理服务·各类服务人员上岗培训率达到100%；
·有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
·清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，环境垃圾日产日清；
·管理服务范围内秩序维护固定岗，实行24小时秩序维护服务
·保持绿化带内无垃圾、杂物。
第三章拟建立白勺组织机构及人员白勺配备、培训、管理
拟建立白勺组织机构及人员白勺配备
·项目组织架构及部门设置
·项目运作方式及各部门职责·项目运作方式
本项目实行项目经理负责制白勺直线制领导形式，下设秩序维护队、保洁部两个部门，实施管辖区域内统一白勺物业管理。项目经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作白勺安排及临时任务白勺下达，均由项目经理直接安排，项目经理直接向公司负责，公司直接向医院负责。
·部门职责
[秩序维护部]
秩序维护队负责医院秩序维护.交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、*管理服务。[环境卫生部]
环境卫生部负责医院公共区域和管理区域内白勺绿化管理。·人员配备
·管理处各岗位员工白勺任职要求·[管理处经理]
大专以上学历
具备行业岗位资格证书物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理白勺相关政策与法规具有丰富白勺高档医院管理经验外表端庄，思路敏捷
有良好白勺团队精神和沟通技巧
有良好白勺指挥能力、语言交流能力和文字表达能力具备物业秩序维护人员岗位上岗证书五官端正，具有较强白勺敬业精神
作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力
通过当代尚居物业培训中心专业培训通过保洁专业化培训
熟悉高档医院白勺保洁及绿化工作形象健康
细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力
·[秩序维护服务]
[保洁]
第四章项目部服务人员白勺服务内容和指标
[岗位职责和工作范围]
项目经理
在公司白勺领导下，全面负责项目内部管理、医护人员及病人服务、秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。
组织贯彻医院管理服务白勺工作计划。负责协助医院组织公益*活动。完成院方领导交办白勺其他任务。对项目经理负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向值班，严禁脱岗；验证《物品出门证》后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；协助项目经理进行紧急服务处理。对项目经理负责，服从上级命令；
巡逻中遇医护人员及病人要求应及时提供服务；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。工作负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域白勺环境保洁；认真完成本职工作和其他交办任务。
门岗秩序维护
巡逻岗秩序维护
保洁员
[保洁服务]保洁服务人员形象健康
保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄在服务过程中保持良好白勺精神状态
服务内容：医院内公共区域及室内白勺保洁。
物业服务项目管理方案2
*联合网络通信有限公司泰安市分公司
2009年度物业服务项目管理方案
金腾物业管理有限公司成立于2004年5月，资质等级三级，注册资金50万元，配臵专职管理和技术人员13人，其中具有中级职称的5人，并取得相应的职业资格证书，公司现有职员102人，同时为*联合网络通信有限公司泰安分公司大楼、青年路通信大楼及网吧，泰安移动公司通信大楼及泰安市*有限公司所属场地提供物业服务。
五年多来，我公司恪守职业道德，守法经营，诚信经营，重合同，守信誉。即有应对物业市场变化的时效策略，又有可持续发展的长远规划，公司的管理水平和服务水平逐年提高，使得公司始终在一条健康、有序、稳定的轨道上发展。
物业管理企业，是市场环境下的经营实体。企业组织经营，必须通过细致的分工合作，才能实现经营目标。每个岗位的从业人员，均为企业的组成部分，都承担着相应的责任和义务，从业人员的工作态度和服务质量，不仅为物业管理企业所重视，更主要的是，直接关系到业主的外部形象和切身利益，物业服务合同订立生效，业主有权享受物业管理企业提供的约定服务。物业管理服务的内容繁杂，具有较高的综合*。因此，要求物业管理的从业人员，不仅要牢固树立：“主业至上，信誉第一”的服务理念，还要具备多方面的知识技能，以保证物业资产在高质量服务中得到保值、增值，这也就是合约双方的共同目标所在。
正是由于我公司始终恪守诚信为本的职业道德，守法经营、诚信经营，始终坚持以人为本的管理理念和业主至上的服务理念，始终追求标准化、规范化的管理模式。历经五年多的发展，我公司的综合实力，信誉度以及全体员工的道德理念，服务技能，服务水平等综合素质，都得以较快、较大的提升。积累了较为丰富的物业管理经验。全体员工，团结友爱，同心同德，尽职尽责，无论是秩序维护工作，还是环境清洁，园艺养护工作，均未发生重大责任事故，达到了为业主提供整洁、舒适、文明、安全工作环境的目标和要求。五年多的服务工作，得到了业主的肯定和赞许。
第一部分物业概况及物业管理范围
一、办公楼物业概况
*联合网络通信有限公司泰安市分公司座落于泰安市政广场南邻，总建筑面积为45600平方米，院落广场总面积20400平方米，其中包括东岳大街153号总部办公大楼、院落及广场、东岳大街3号办公大楼、东岳大街21号办公大楼、院落及广场、擂鼓石路网吧旗舰店。
二、办公楼物业管理范围
（一）公共秩序管理范围
办公楼公共区域的秩序维护和公共财产的看管；
（1）办公楼大厅接待岗8小时咨询接待服务；
（二）保洁管理范围
（1）办公楼公共区域、办公区域（营业厅、楼内门厅、走廊、卫生间、楼梯、电梯、电梯厅、消防通道、会议室、地下车库等）；
（2）办公楼室外庭院道路及绿地；
（3）办公楼公共区域的卫生防疫消杀；
（4）办公楼的垃圾管理；
（5）在业主授权下安排办公楼外立面的委托清洗工作。
（三）客服管理范围
（1）负责办公楼会议室的日常维护；
（2）负责办公楼会议接待、服务工作；
（3）负责办公楼报刊杂志的发送工作；
（4）负责办公楼主要领导办公室的清洁工作；
（5）负责泰安联通分公司重大外事活动的接待服务工作。
第二部分物业管理的规划与设想
一、物业管理的规划
山东泰安联通分公司办公楼是综合*写字楼物业，它坐落在巍峨秀丽的泰山脚下。这里集中了公司各级行政管理人员，其对物业管理要求严、标准是不言而喻的。根据办公楼的特点，物业管理的总体规划如下：
物业管理将按照全国物业管理示范大厦标准和iso9001：2000*质量管理体系要求，坚持高标准、高起点、优质服务，各项工作规范化、程序化、标准化，为办公人员和各方来宾创造一个整洁、安全、舒适、文明的办公环境。
物业管理的宗旨：一切以客户为中心，提供优质高效的服务。
物业管理的质量方针：科学规范的管理，优质满意的服务，安全舒适的环境，永无止境的追求。
物业的管理目标：
1.为办公楼创造整洁、安全、舒适、文明的办公环境。
2.以专业化、规范化的管理，优质满意的服务，客户满意率达95%以上。
3.使办公楼保值增值，提高物业的使用价值和经济价值。
具体指标：
1.物业管理服务人员专业培训合格率100%；
2.清洁保洁率100%；
3.客户投诉受理率100%；
4.业主对办公楼物业管理服务评议满意率95%以上。
（二）物业管理的设想
1.“以人为本”，全面推行“人*化”管理。
在日常管理中介导“以人为本”，“以情动人”的服务理念，时刻关注客户的需求，积极创造条件，满足他们的愿望和需求，精心营造一种相互尊敬、相互信赖、相互配合、*有序的工作环境和生活空间。
2.以“客户满意”为宗旨，提供优质满意服务。
融“情”于服务，寄“情”于管理。为了让客户满意，我们将导入“cs—顾客满意”战略，树立“顾客满意”服务理念，为客户提供全方位、全方面、周到、细致、温馨的服务。在条件允许的情况下，我们将为办公人员提供各种服便利务。
3.引导办公人员主动参与办公楼物业管理
加强与办公人员的沟通联系，定期开展物业服务工作满意度评议活动，虚心听取办公人员对物业管理服务的建议及意见，及时改进各项服务工作，不断提高服务质量和服务水平。把专业管理与客户管理相结合，使物业管理工作能够及时得到办公人员的理解和支持。
4.物业管理工作实现标准化、规范化、程序化
（1）实行目标管理，责任到人。将物业管理目标层层分解、细化、量化、具体落实到每个班组、每个岗位、责任落实到每个人。
（2）全面实施is09001：2000质量管理保证体系。规章制度标准化、程序化、规范化。详细制定每个岗位的工作职责、工作标准、工作程序，使每个员工在实际工作中都能有章可循，按章办事。
第三部分物业管理组织结构与人员编制
一、组织架构图
二、人员编制山东泰安联通分公司办公楼物业保洁项目部，总编制23人：1.项目经理2人2.会议服务员4人3.保洁员21人：班长4人4.前台接待3人三、项目管理职责山东泰安联通分公司办公楼物业项目，全面负责办公楼的物业管理服
务工作，并接受公司的经营目标责任考核。其主要职责如下：
1.代表公司全面履行物业管理服务合同约定的服务内容。
2.全面完成公司规定的各项目标与任务。
3.负责拟定项目部的各项工作计划，报公司核准后组织实施。
4.负责组织本项目的物业接管验收工作。
5.负责对项目部的人、财、物进行合理调配与控制，降低运行成本。
6.负责项目部人员的培训及考核工作。
7.负责客户意见的调研、分析、整改工作。
8.协调与业主方的关系，并接受业主方的监督，不断提高物业管理水平和服务质量。
第四部分物业管理服务内容与实施方案
突发事件处置方案
（一）组织机构
成立应对突发事件应急指挥部，项目经理为指挥长，保安主管为副指挥长。下设两个应急小组，即抢险组：主要负责扑灭火情、制止平息治安事件、维护公共秩序、处理交通事故和其它突发事件；组长由保安主管兼任，组织为全体保安员。疏散救护组：主要负责紧急情况下引导疏散楼内办公人员撤离到安全地带，抢救贵重物品，对受伤人员进行临时救护等。组长由保洁主管担任，组员包括保洁员、客服人员等。
（二）行动措施
1.大厅问讯接待岗
1.提前10分钟到岗，检查前台环境及准备值班物品。
2.按标准姿势站立于服务台，迎接上班业主。
3.对上班期间来访客人，进一步验证、登记。
4.维持大厅的安全秩序。
5.当有物品进出时，按有关部门的要求进行检查登记，确认后放行。
6.雨雪天气，及时在厅门前放臵警示牌、铺设防滑垫。
7.业主下班期间，站立目送。
8.填写值班记录。
2.火情处置预案
（1）一旦发生火灾，任何人都有义务立即报告物业保安或指挥长，如果*质严重要及时报外警（119）。
（2）指挥长接报告时，立即通知两个组负责人。所有组*员携带有关器材赶赴现场，由指挥长统一协调行动。
（3）要在第一时间发出*信号，包括启动消防信号。如果火势较小，可运用灭火器、沙袋等扑灭；如果火势较大，可启动消火栓，并按分工*作；如果火势难以控制，及时报外警，并由一名保安员到办公楼门口引领消防车。
（4）疏散救护组在现场及时引导楼内人员按安全通道撤离，允许的情况下抢救物品，发现伤员及时进行处臵并送往医院。如果现场没有其它车辆，可挂急救中心（120）。
（5）抢救组成员除负责灭火外，还要对现场进行封闭，禁止其他人员进入现场，确保现场秩序井然有序。
（6）火势扑灭后，由保安主管进行调查或协助消防机关调查失火原因、火灾损失、查找漏洞和责任，提出整改方案和处理意见。
3.治安案件处置预案
（1）凡遇打架、闹事、赌博、嫖娼、非法*等治安案件，要及时控制事态，并报告保安和领导。
（2）应急队员接到报告后，立即携带*器具到现场。
（3）疏散无关人员，首先控制事态的蔓延，以保护人身和财产安全为目的，合法动用警具，如果难以控制要及时*（110）。
（4）简要了解情况，注意保护现场和相关证据。
（5）交有关人员带到安保部进行相细调查。必要时采集其它证据。
（6）根据治安管理条例和有关规定做出初步处理意见并报告领导。非本办公楼人员要及时移交*机关。
4.刑事案件处置预案
（1）凡遇凶杀、强奸、抢劫、盗窃、投毒、破坏等刑事案件，要立即*，并及时报告保安和领导。
（2）应急人员携带警具及时赶到现场，维护秩序，果断采取措施拘捕犯罪嫌疑人。如果拘捕有困难要最大限度控制住犯罪嫌疑人，防止事态进一步扩大，等待警察介入。
（3）保护现场，包括第二现场。注意有关罪证，特别是作案工具等第一证据。
（4）如果将犯罪嫌疑人拘捕，要采取措施防止逃脱。
（5）配合警察进行调查处理。
（三）设立应急小分队
保安除岗上人员外，平时保留4人以上应急小分队24小时处于待命状
态。所有人员包括应急小分队成员保护通讯24小时畅通，所用设备处于良好状态。
（四）定期进行疏散演练
组织机构每年对各种预案进行演练，并于十一月份消防日前后组织业主进行一次疏散演练。
（五）落实责任
凡在突发事件中有失职行为的人员按物业公司有关规定进行处理，并向业主做出交待，触犯刑律的追究刑事责任。
保洁管理方案
一、组织结构及人员编制
二、保洁管理
为了给客户一个干净、整洁、舒适的办公环境，我们将根据“人定岗、岗定制”的原则，制定严格的保洁作业规定和保洁管理制度。对办公楼和室外公共区域实行天候、不间断循环保洁。根据保洁内容和保洁项目实行定时、定期保洁，以期达到省级优秀示范大厦的标准。清洁、保洁率达100%。
（一）日常保洁管理
1.保洁内容（服务事项）
（1）办公楼公共区域大厅、走廊、楼梯通道、洗手间、开水间、办公室地面、墙面、门窗、顶棚、扶手、把手、轿厢、柜台橱窗、牌匾、家具、装饰物及室内其它需要保洁和养护的附属设施。、
（2）院落、广场的保洁、冬季扫雪。
（3）垃圾收集清理。
2.保洁措施
循环不间断保洁、每日不定时检查至少两次，发现问题，及时处理。
（1）公共洗手间：每天清洁不少于4次。
（2）大厅：每天推尘不少于6次，发现垃圾、脏污、水滴及时清洁。
（3）走廊：每天推尘不少于2次，发现垃圾、脏污、水滴及时清洁。
（4）楼梯通道：每天清扫、推尘至少1次，发现垃圾、脏污、水滴及时清洁。
（5）楼梯扶手：每天擦拭1次。
（6）门把手：每天擦拭不少于3次。
（7）墙饰物：每天擦拭1次。
（8）玻璃窗（框）：每两月循环清洁1次。
（9）大厅玻璃及自动门：每天至少擦拭1次，并随时擦拭手印。
（10）其他需保洁班位每天擦拭1次，防止积尘。
3.保洁工作标准
所有服务区域整洁卫生，窗明几净，无污渍、水迹、异味、灰尘、杂物、垃圾，无“四害”及其它虫害。
（1）洗手间
a.卫生间空气清新，无异味。
b.地面洁净无积水、无污迹，显露出地砖本身亮度。
c.卫生洁具清洁光亮，无水痕、无水锈，内外如一。
d.镜面明亮，无水痕、无手印。
e.卫生用品摆放整齐。
f.垃圾及时清理。
（2）大厅、走廊
a.保持地面大理石、瓷砖、木地板地面，每平方米不得超过四个脚印，无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾。
b.大堂内的其他部位，如墙面、台面、护栏等，保持光亮、整洁。c.玻璃大门无污渍及手印，保持干净、光亮。
d.大堂内果皮箱（痰桶）要保持光亮，无烟灰迹、痰迹。
e.大堂内除尘垫定时除尘，定期清洗。
（3）不锈钢设施表面、家具表面，用干净纸巾擦拭50cm后，纸巾无明显脏污。
（4）电梯及消防楼梯
a.电梯轿箱墙壁，地毯每在清洁不少于4次，保持轿箱内整洁明亮。b.楼梯梯面洁净无尘无杂物，石材表面无污染无水印。
c.扶手光亮洁净无浮尘。
d.玻璃清洁明亮无污迹无手印，窗台无积尘。
e.墙壁粉尘定期清除。
f.踢脚线保持干净、光亮。
（5）主要领导办公室
a.玻璃窗清洁明亮无污迹无手印，窗台无积尘。
b.石材地面清洁无污无垃圾无积水。
c.木（复合板）地面无灰尘、脚印，周期保养。
d.地毯无积尘、无污物，定期清洗保养。
e.墙壁无浮尘，定期除尘。
f.垃圾日产日清。
（6）垃圾桶内垃圾不得超过一半。
4.工作流程
（1）洗手间清洁流程
1)门口放臵告牌，提醒他人，正在清洁，暂勿使用。
2）打开窗户，加速空气流通。
a.根据天气预报，风速不达到3级且晴天，打开窗户30厘米宽度，每2小时通风1次，每次半小时。
b.风速4、5级左右，找开窗户10厘米宽度，每2小时通风1次，每次20分钟左右。
c.风速5级左右，找开窗户5厘米宽度，每小时通风1次，每次10分钟左右。
d.特殊天气，大雨、大雪、大雾、大风、特别冷或特别热天根据实际情况适时开窗通风。
3）清除垃圾、杂物。
4）用水冲大小便器，并用夹子夹出小便器内烟头等杂物。
5）用洁厕软毛刷沾洁厕剂洗刷大小便器，然后用水冲净。发现有干硬物或锈迹，使用洁厕硬毛刷沾**清洁剂去除，然后用水冲净。
6）用抹布将小便器外表面擦洗干净，用干抹布将自动感应器擦拭干净。
7）用玻璃工具、玻璃清洁剂将镜面擦洗干净。
8）用面盆刷、中*清洁剂将面盆、台面刷冼、擦拭干净；用清水冲洗皂碟、托盘，然后用干净毛巾擦拭干净。
9）用拖布沾洁厕剂将地面拖洗一遍，然后用地刮将污水排入地漏。
10）用清水冲洗地漏管道。
（2）走廊、通道清洁流程
1）抹：将房间门、消火栓、防火门、烟灰桶等抹干净，保持表面无尘。
2）推：地面推尘，收集地面垃圾和灰尘。
3）扫：将尘推收集起来的垃圾和灰尘扫到垃圾桶内。
4）收：收集各烟灰桶内的垃圾，然后再移至楼下的垃圾中转站。
5）拖：将污迹或有水迹的地方用水拖洗一遍，保持走廊整体干净。
（3）大厅清洁流程
1）大厅保洁的原则是：以夜间*作为基础，白天进行日常保洁。
2）夜间定期对大厅进行彻底清洗、抛光、养护。*作时，养护区域应有示意牌或围拦绳，以防滑跤。
3）日常保洁要求每天对地面推尘数次，大厅内的玻璃、墙面、窗台等，要随时保洁，保持光亮、干净。
4）*作过程中，要根据实际情况，适当避人员聚集区域，待人员离开后予以补作。要重点拖擦人员进出频繁和易脏污的区域，并增加次数。
5）遇下雪或下雨天，要在大厅进出口处铺上防湿地垫，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦欠数，以防滑跤。
（二）特殊保洁管理
1.保洁区域及服务项目
营业厅、楼内门厅的落地玻璃窗、领导办公室、会议室地毯、地板、楼顶平台。
2.保洁措施
实行定期循环保洁制度。
（1）办公楼石材地面每季度，抛光、打蜡养护一次。
（2）落地玻璃窗每个月清洗一次。
（3）楼顶平台每半个月清扫一次。
（4）地毯每两天清洁一次，每三个月干洗一次，并随时保持洁净。
（5）木（复合）地板每两个月上蜡保养一遍。
3.工作标准
（1）地面洁净无尘无杂物、无污渍、有亮光。
（2）玻璃窗明亮无尘无手印、窗框窗台无积尘。
（3）楼顶平台无杂物、无积水、无沉积泥土。
（4）地毯无污渍、无杂物，干净整洁。
（5）木（复合）地板光亮、无浮尘、无脚印。
（6）理石墙壁无浮尘、无刻划、光洁明亮。
4.工作流程
（1）地毯清洗流程
1）纯毛地毯、块状圈绒地毯：干泡清洗法
a.使用吸尘器对地毯进行吸尘，并去除大块垃圾。
b.对地毯上香口胶渍，使用专业除香口胶剂去除。
c.将地毯起渍剂装入喷壶，喷于
/news/5b44d6c4c532c1c9.html
d.将干泡地毯清洁剂或低泡地毯清洁剂按稀释比例配好，加入地毯清洗机，开动机器左右移动，均匀刷洗地毯。
e.如遇特脏地方，可先喷*水刷洗一遍，待片刻后再刷洗直至干净。f.地毯清洗机刷洗地毯后，使用三合一抽洗机将地毯上的泡沫吸干。g.最后开动风干机吹干地毯。
h.待地毯干燥后，使用直立式吸尘器奖表面吸干净，并使用地毯梳理刷将地毯梳理蓬松、丝毛同向。
2）纯羊毛手工地毯；完全干洗法。
a.使用吸尘器对地毯进行吸尘，并除去大块垃圾。
b.对地毯上香口胶渍，使用专业除香口胶剂去除。
c.在地毯明显脏污处撒上干洗粉，使用地毯干洗设备进行清洗，直到脏污消失为止。
d.使用地毯干洗设备将干洗粉吸干净。
（2）石材地面清洗，养护保养工作流程
1）石材保养
a.用铲*铲掉硬块物质，铲*与地面角度应小于45充，以防铲伤地面。b.用刷在机配中*清洁剂将地百刷洗干净，*作时如遇较脏地面可多放*水反复清洗，并用吸水机将地面污水吸干。
c.用清水刷洗二至三遍，直至干净，并且用吸水将地面污水吸干。d.用风干机将地面吹干，注意观察地面接缝是否吹干。
e.将白*保洁垫贴上刷地机针盘，以刷地机转磨干抛地面，抛干地面。f.干抛后用云石粉磨于石面每平方米不低于10分钟。
g.将保洁垫贴上刷地机针盘，用抛光机对石面抛光。
h.最后用云石保养剂进行养护。
（2）原地面有蜡
a.将起蜡去渍剂与水混合，按稀释比例1:10配好。
b.将配好的深液用拖把涂擦或用自动刷洗机刷洗，反应10-10分钟。c.若一次不干净，则如上重复几次，直到干净为止。
d.用清水刷洗，重复二至三遍，直至干净，用吸水机将地面污水吸干。e.将白*保洁垫贴上刷地机针盘，用刷地机转磨干抛地面，抛干地面。f.干抛后用底蜡和面蜡，将蜡拖沾适量蜡水落蜡。
g.先落三层底蜡，再落三层面蜡，每落一必须让其干透，如蜡未干，则蜡面抛光后天光泽，且蜡面呈雾状。
h.最后将白*保洁垫贴上刷地机针盘，用抛光机对蜡面抛光。
（3）玻璃清洁工作流程
（1）工作前，准备好工具如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、水桶等。
（2）用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀，来回涂在玻璃表面，用刮窗器按45○从上到下、从左到右，及时将水刮下，最后用抹布把四周及地下的水迹抹干。如清洁室内玻璃，应做好相应部位的地面保护处理。
（3）如遇玻璃表面较脏，则在进行第二步*作前，先用水涂在玻璃上，用*片轻轻地刮去表面污垢。
（三）应急保洁方案
1.雨雪天气
（1）注意天气预报，对可能出现的雨雪天气，提前作好应对工作。
（2）遇有雨雪天气时，保洁人员需主动提前到岗或推迟下班时间，以便充分开展相应保洁工作。
（3）遇有雨雪天气，大厦每一个出入口要铺设吸水地垫，防止雨水、雪水带进大堂污染地面，并且对各出入口要增加保洁频次。
（4）遇有大雨天，关闭所有公共区域窗户，并且要随时注意天台、庭院排水情况，发现积水较深、排水不畅，立即通知相关部门，并配合相关部门采取有效措施。
（5）遇有大雪天，要及时清扫庭院积雪，保证办公人员正常出入大厦。
（6）因雨雪造成地滑等影响安全问题，在及时处理的同时，应设臵相应的标识进行提示服务。
2.风沙天气
（1）遇有风沙天气，关闭公共区域所有窗户。
（2）增加庭院清扫频次。
（3）大厦主要出入口增加推尘频次。
（4）如有必要，对*花木等进行加固定，对盆栽花木进行转移。
3.水管爆裂
（1）确定爆裂地点，马上通知相关部门。
（2）根据现场情况，组织人员进行排水。没有排水设施的，使用吸水设备将水收集排走，特别注意电源插头要保持干燥，防止浸在水里。
（3）清理现场其他杂物，并根据需要进行吹干处理。
4.突发火灾事故
（1）一旦发现火情苗头，如烟、油、味、声等异常现象时，立即向安保*，请其查明原因。
（2）采用电话*时讲话声音要清楚，说明起火地点、火势情况、现场人员情况以及是否正在采取扑救措施等，同时通报自己的部辩门和姓名，
并注意倾听对方的补充询问，认真回答，得到允许后再挂断电话。
（3）发现火情时要保持镇静，不要在火场附近区域大喊“着火了”，以免造成混乱。并立即采取扑救措施，防止火情蔓延。
（4）待消防人员到达后，协助维护现场秩序、疏导被困人员。
（四）绿化服务管理
1、服务内容
花草树木的浇灌、打*、施肥、修剪养护，垃圾收集清理。
2、服务区域
（1）东岳大街3号院院落及广场。
（2）东岳大街21号院院落及广场。
（3）东岳大街153号院院落及广场。
3、服务措施
根据季节、天气变化，及时浇水，一般情况下每周一次；打*施肥一般情况下一年两次；草坪、花木雨季每月至少修剪一次。
4、服务质量标准
花草树木、草坪整齐、美观、茂盛，无病虫害；无杂草，无污水，无杂物；无被攀折的花木，无被践踏损坏的草皮。
客服管理方案
一、组织结构及人员编制
二、管理职责
1.行使物业项目部综合管理职能。
2.负责办公楼会议室的管理服务工作。
3.负责办公楼业主信件、报刊的分发工作。
4.负责办公楼主要领导办公室的卫生清洁工作。
5.负责开展业主意见调研工作。
6.负责业主投诉或需求处理。
7.负责物业材耗的采购。
8.负责项目部的*编制工作。
9.负责组织实施项目部考核。
10.负责每月的物料盘点。
11.负责相关外联事项。
12.完成项目经理交办的其他任务。
三、岗位职责
1.客服领班
（1）全面负责客服工作。
（2）制定客服工作计划并组织实施。
（3）制定部门各项工作规程和管理制度。
（4）负责重要会议的布臵和服务工作。
（5）负责客户投诉的处理工作。
（6）负责定期开展客户意见调查工作。
（7）负责制订与客户间的联谊活动方案。
（8）负责对办公楼公共区域的巡检工作。
（9）负责客户报修的跟办工作。
（10）负责*整理工作。
2.会议服务员
（1）对客服领班负责。
（2）负责各个会议室（接待室）及配套设施的清洁维护。
（3）负责重要办公室的清洁工作。
（4）负责重要办公室的报刊信件发送工作。
（5）负责会议接待与服务工作。
（6）完成领班交办的其他任务。
（7）负责各处室的报纸发送工作。
（8）完成上级交办的其他任务。
第五部分管理目标实施措施
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第六部分管理规章制度
常言说：“没有规矩，不成方圆”，必要的规章制度是做好物业管理的保证，为使山东泰安联通分公司办公楼的物业管理服务走上正轨，实现规范化、程序化、标准化和制度化的管理，我们将根据办公楼的实际情况和iso9001：2000质量管理体系要求，制定以下规章制度：
公司内部管理制度
（一）岗位职责制度
1.项目经理职责
2.项目经理助理职责
3.客服主管职责
4.保洁主管职责
5.会议服务员职责
6.前台职责
7.保洁员职责
（二）管理制度
1.行政管理制度
（1）办公管理制度
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（2）办公会议制度
（3）公文管理制度
（4）*、介绍信使用管理制度
（5）档案管理制度
（6）办公设备管理制度
（7）办公用品管理制度
泰安金腾物业管理有限公司2009.2.26
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物业管理的服务合同3
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
组织名称：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址；＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
受委托方（以下简称乙方）：
企业名称：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将＿＿＿＿＿＿＿（牧业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿区＿＿＿＿路（街道）＿＿＿＿号四至：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
占地面积：＿＿＿＿平方米
建筑面积：＿＿＿＿平方米
（委托管理的物业构成细目见附件）
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院＿＿。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、*空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车尝＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第七条公共绿地的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第九条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序，包括安全*、巡视、门岗执勤、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1.物业管理费：＿＿＿＿＿＿＿＿
2.保洁费：＿＿＿＿＿＿＿＿
3.保安费：＿＿＿＿＿＿＿＿
4.房屋设备运行费：＿＿＿＿＿＿＿＿
5.维修养护费：＿＿＿＿＿＿＿＿
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十五条对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十六条其他委托事项
第三章委托管理期限
第十七条委托管理期限为＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿时起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿时止。
第四章双方权利义务
第*条甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2、制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；
3、审定乙方制定的物业管理方案；
4、检查监督乙方管理工作的执行情况；
5、审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
6、在合同生效之日起＿＿＿日内向乙方提供＿＿平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第＿＿项执行；
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿＿＿日内向乙方提供；
8.当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以＿＿＿＿方式偿付；
9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿
10.协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活；
第十九条乙方权利义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安；
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3.按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；
4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；
6.向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；
7.每＿＿＿个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；
8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；
第五章物业管理服务要求标准
第二十条乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到＿＿＿%
1.房屋外观：＿＿＿＿＿＿
2.设备运行：＿＿＿＿＿＿
3.房屋及设施、设备的维修、养护：＿＿＿＿＿＿
4.公共环境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5.绿化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6.交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7.保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8.急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第六章物业管理服务费用
第二十一条物业管理服务费
1.管理费由乙方按建筑面积每平方米＿＿＿元或按套每户＿＿＿元向业主收取；
2.保洁费由乙方按建筑面积每平方米＿＿＿元或按套每户＿＿＿元向业主或物业使用人收取；
3.保安费由乙方按建筑面积生平方米＿＿＿元或按套每户＿＿＿元向业主或物业使用人收取；
4.高层住宅电梯、水泵、＿＿＿运行费按实结算，由乙方向业主收取；
5.管理服务费标准的调整，按＿＿＿调整；
6.对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。
第二十二条住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的＿＿＿倍收龋
第二十三条车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取；
1、露天车位：＿＿＿＿＿＿
2、车库车位：＿＿＿＿＿＿
第二十四条乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。
第二十五条乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：
1.＿＿＿＿＿＿
2.＿＿＿＿＿＿
第二十六条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收龋
第七章违约责任
第二十七条甲方违反本合同第*条第＿＿＿款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二*条乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方＿＿＿元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第八章附则
第三十一条双方约定自本合同生效之日起＿＿＿天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十二条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。
第三十三条本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华*共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十四条本合同正本连同附件＿＿＿＿页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十五条因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量右故的直接原因，以*主管部门的鉴定为准。
第三十六条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十七条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请＿＿＿＿市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向*法院起诉）。
第三*条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满＿＿＿＿天前向对方提出书面意见。
第三十九条本合同自签订之日起生效。
甲方签章：乙方签章：
代表人：代表人：
附：业主公约
为加强＿＿＿＿（以下简称"本物业"）和管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据*有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业管理企业和管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会直辖市解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物来的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门*处理。
八、业主发委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应有由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他非业主使用人建立佥租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在本物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜*、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车尝自行车房（棚）等公用设施及场地；
（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射*等物品和排放有毒、有害、危险物质等；
（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；
（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（9）影响市容光焕发观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（10）随意停放车辆；
（11）聚从喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（13）法律、法规及*规定禁止的共他行为。
十二、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
十四、业主使用本物业内有偿使用的文化*体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
