1、认定当事人约定的滞纳金*质为违约金
由于违约金具有惩罚*和赔偿*，出租人和承租人在约定违约金时，经常采用滞纳金一词，这需要法官对滞纳金有所了解。但在一次案件中，法官认定：合同中约定的逾期付款按租金总额每天收取 3% 的滞纳金过高，原告基于此约定向被告索赔 20 万元违约金，从本案实际情况来看仍然过高，应依法调整。因此，法官从违约金兼具惩罚*出发，认定了违约金的*质，使其发生了根本*变化。所谓滞纳金是指超过规定的缴款期限向缴款人收取的一种惩罚*费用。滞纳金属于行政法调整范围，具有法定*、强制*和惩罚*。它发生在国家行使公共权力的过程中，双方法律地位是不平等的。
2、认定所订租赁物总值计算违约金
在租赁合同中，双方当事人常约定按所订租赁物的百分比计算违约金。显然，这种约定存在问题，违反了公平原则。但法官如何认定此类约定呢？在一次案件中，法官认定承租人应按所订租赁物总值的 20% 赔偿违约金给出租人。法官的认定显然存在一定问题，没有解释这种计算方式的依据。要知道，在租赁合同中，承租人对租赁物的使用是对租赁物的全面使用。出租人在将租赁物的使用权转移给承租人的同时，必须将租赁物的占有权也转移给承租人。因此，租赁合同的成立条件是：出租人的租赁物被承租人实际使用、占有和收益。法官应当对当事人的约定有所了解，从而排除对无效部分的认定。
3、当事人双方约定合同为不完全履行，认定违约方赔偿全部违约金
不完全履行是指当事人在履行合同时，没有按照合同约定的全部履行因素进行履行。这种情况在租赁合同案件中经常遇到。当双方当事人在合同中约定不完全履行时，法官应当如何认定呢？在一次案件中，当事人约定在每月合同付款期限届满后，承租人每月只给付出租人 70-80% 的租金，如果超期出租人按租金的 3% 加收承租人的费用。法官认定，承租人未在约定的期限内向出租人缴纳 70-80% 的租金已构成违约，出租人可以每月收取欠租金额 3% 的逾期违约金。
4、否认当事人双方的新协议认定原合同违约金
违约金是当事人双方在订立合同时预先确定的，在违约后生效的，*于履行行为之外的给付。法官在认定当事人主张的违约金时，都离不开对双方订立合同的考量。当双方当事人因撤诉重新达成协议（未约定违约金），一方当事人为另一方当事人赔偿了损失（承担了撤诉的费用），另一方当事人是否可以依据原协议要求其承担违约金？在一件案件中，出租人曾向法院起诉承租人，后出租人向法院撤回对承租人的起诉。撤诉时出租人と承租人就给付租金的时间重新进行了约定，但未约定违约金。出租人第二次起诉到法院后，法官认定承租人应按原协议赔偿出租人的违约金。这样的认定使得当事人签订新协议失去意义。与新协议相比，会使出租人意外获利，显然损害了承租人的利益。
房屋租赁合同书2
房屋租赁合同
出租方： 承租方：
根据《中华*共和国经济合同法》及相关规定，为明确双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 房屋基本信息 1.1 房屋座落、间数、面积、房屋质量等详见附件。 1.2 租赁期限为____年零____月，出租方从____年____月____日起交付承租方使用，至____年____月____日收回。
第二条 终止合同条件 2.1 承租方有以下情形之一，出租方可终止合同、收回房屋： 1. 擅自将房屋转租、转让或转借； 2. 利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益； 3. 拖欠租金累计达____个月。 2.2 合同期满终止时，如承租人未能找到新居住地，出租方应酌情延长租赁期限。
2.3 如承租方逾期不搬迁，出租方有权向法院起诉和申请执行，因此造成的损失由承租方负责赔偿。
2.4 合同期满后，若出租方继续出租房屋，承租方享有优先权。
第三条 租金及交纳期限 3.1 租金的标准和交纳期限按国家____的规定执行，如国家未统一规定，由双方协商确定（但不得任意抬高）。
第四条 房屋修缮 4.1 出租方负责定期检查和修缮房屋及其设备，以确保承租人的居住安全和正常使用。 4.2 出租方维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。如出租方无力修缮，可协商合修，费用可用于充抵租金或分期偿还。
第五条 出租方与承租方的变更 5.1 若出租方将房产所有权转让给第三方，合同对新的房产所有者仍有效。 5.2 出租方出卖房屋，需提前3个月通知承租人，且承租人享有优先购买权。 5.3 承租人互换住房需征得出租方同意，出租方应支持承租人的合理要求。
第六条 违约责任 6.1 出租方未按合同规定交付房屋，负责赔偿____元。 6.2 出租方未按时交付房屋，负责支付违约金____元。 6.3 出租方未按时修缮房屋，负责支付违约金____元。如导致承租方人员伤害或财物损失，应赔偿损失。 6.4 承租方逾期交付租金，应支付违约金____元。
合同解释权归双方共同拥有。合同一式两份，出租方和承租方各执一份，具有同等法律效力。
出租方（签名）：__________________ 日期：____年____月____日
承租方（签名）：__________________ 日期：____年____月____日
如何签定房屋租赁合同3
房屋租赁合同是指在租赁住房时由住房出租人和承租人签订的协议，旨在明确双方的权利和义务。作为住房的承租人，清楚自身权利与义务尤为重要。具体而言，住房租赁合同应包括以下条款：
双方当事人信息：合同应详细列明出租人和承租人的姓名、地址等个人信息。
住房描述：需明确住房的具*置，包括地址和房间号，并描述住房的面积和装修情况，包括墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的情况，以及配备的家具、家用电器等设施，同时需注明住房的产权情况。
用途规定：明确住房是用于承租人自住还是与其他人合租，以及是否可以用于其他用途如办公等。
租赁期限：约定租赁的时间段，并规定期满后的处理方式，若承租人希望继续租赁，需提前通知出租人并经过协商同意。
租金及支付方式：约定租金数额及支付方式，包括按年、按季、按月支付等，并规定在租赁期间内不得擅自提高租金。
维修责任：明确出租人负责维修住房的责任，并约定承租人对住房及设施的合理使用和维护责任，对于因承租人不当使用而造成的损坏，需承担相应的修缮或赔偿责任。
变更规定：约定对合同条款进行变更的程序和条件，包括租赁期限、租金等的调整方式。
违约责任：明确双方违约行为及相应的处罚措施，如逾期未支付租金或未履行其他义务等。
合同终止：规定合同终止的条件和程序，包括期满终止、提前解除合同等情形，并约定提前通知和补偿事宜。
综上所述，合同的清晰条款将有助于双方在租赁关系中的权利和义务得到充分保障，建议在签订前仔细阅读并理解合同内容，确保双方权益。
