“小鱼鱼”通过精心收集，向本站投稿了9篇对商品房预售认购书法律效力的探讨，下面是小编给大家整理后的对商品房预售认购书法律效力的探讨，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
篇1：对商品房预售认购书法律效力的探讨
对商品房预售认购书法律效力的探讨
楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，则出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。……第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的.售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商
品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清,且太过于概括性,实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失(如利息损失、购买机会损失等)，预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。”该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。
笔者以为认购书的消失是一种必然的趋势。目前主管部门虽未颁布相关法律，但相信取消认购书，可望能大大降低楼市买卖的纠纷，尤其定金纠纷。取消《房产认购书》，对诚信预售人来说，影响不大，因为诚信预售人已经将合同予以明示，尤其是补充合同，权利义务是清晰的；反而会使买受人可能因为直接签了合同不能完全履约而违约的可能性更大。
篇2：对商品房预售认购书法律效力的探讨论文
对商品房预售认购书法律效力的探讨论文
楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，则出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的.期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法
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篇3：商品房认购书的效力
商品房认购书的效力
一般来说，我们购买商品房时手续繁多，交纳的各项费用也多达十来项，总的来说，目前北京市购房时必须在北京市房地产交易管理网签订的法律文书有商品房认购书、商品房买卖合同，商品房买卖合同的效力自然不用说，从双方签字盖章时就发生法律效力，发生争议时直接依据条款来执行，就是找不到依据，一般情况下还可以参与“兜底”条款（一般是第七条），那么商品房认购书在这过程中起什么样的作用呢？如双方不执行又该承担什么样的责任呢？
商品房认购书是开发商与准买受人之间就相关商品房认购事宜达成一致意见所签订的书面文件，记载双方相关商品房认购权利义务。在法律意义上来说，是指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。
商品房认购书内容比较简单，一般只约定认购的房号、约定的购房单价及准买受人向开发商交纳的认购款等。商品房认购书的法律意义在于：准买受人可在将来某个时间与开发商进一步磋商、洽谈以签订房屋预售合同或购房合同，从而实现其购买认购房的目的。准买受人如果不在约定时间与开发商磋商、洽谈并签定房屋预售合同或购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将准买受人的认购房转售他人并有权扣留准买受人所交纳的.认购款作为违约金。开发商如没有及时正确地通知准买受人前来磋商签订合同或将其认购房屋另售时，则开发商也应承担相应的违约责任，应双倍返还定金，甚至赔偿准买受人的实际损失。
其相关法律依据有：
《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合同当事双方不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务，在此，开发商应及时地以正确的方式通知准买受人前来签订合同，准买受人应积极地在开发商通知的时间内到达指定地点与开发商就买卖合同条款进一步磋商、洽谈至最后签订合同，如果一方未积极履行合同义务，则违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，很有可能被认定为违约。
《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”如果当事人一方违约则应当承担相应的违约责任，如认购书对违约责任有明确约定，则根据违约条款执行，如果违约金额不足以弥补一方的实际损失时，守约方还可以根据合同法第113条来要求相应的补偿。
总的来说，市场经济需要诚实信用原则，房地产市场更需当事双方诚实信用地履行合同义务，这样房地产市场才会更规范，当然如果一方不守信用，则可以依据法律来维护自己的权益。
篇4：商品房认购书及其定金问题
商品房认购书及其定金问题
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限。认购书常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。《解释》第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。以下就认购书相关法律问题进行简要分析。一、认购书的性质
审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非独立的合同，因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。
二、认购书的效力
认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任；二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的'信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。
三、认购书的定金及其损害赔偿问题
当前，商品房认购书中往往约定了定金条款，一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同，开发商就没收定金；如果以后签订了正式商品房买卖合同，定金则抵充房款。根据《解释》第四条规定，我们认为，商品房认购书中的定金同时有两重属性，第一重属性是立约定金。立约定金是专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的，不具有担保主合同之债的功能，第二重属性是履约定金，即履行认购书这一预约合同本身的定金。认购书定金保证双方当事人能够尽最大的诚信谈判，努力达成商品房买卖合同。我们认为，只有兼顾定金的这两个属性，才能在商品房纠纷案件中正确理解《解释》第四条的法义。《解释》第四条规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如果仅认为认购书定金为立约定金，那么不论何种原因，只要拒绝订立商品房买卖合同，就适用定金罚则，显然有悖公平正义。如果开发商在订立本合同时，附加种种不合理的条款，买方要么拒绝签订本合同，丧失定金，要么同开发商违心签订合同?因此，我们还应从履约定金分析认购书的定金。在认购书一方当事人拒绝签订商品房预售合同即本约的情况下，我们认为要辨别拒绝签订本约是否违反认购书中的诚信谈判义务，例如，开发商在谈判中随意提高商品房价格，买方为此拒绝签订本约，那么开发商不仅无权没收买方的本金，而且在买方主张要求适用定金罚则时，由于开发商抛出不合理条件的行为显然构成不履行认购书中诚信谈判的义务，应双倍返还定金。《解释》第四条中“不可归责于当事人双方的事由”的规定亦应理解为，当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但仍未达成本约协议的情形。
在适用定金罚则后，守约方能否再主张赔偿损失呢？我们认为守约方的请求应予酌定支持。根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来说，造成的损失只能是机会的损失，应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。
四、关于认购书的其他问题
审判实务中，认购书效力是否以取得商品房销售许可证为必要条件存在着较大争议?有的认为应以取得商品房许可证为必要条件，有的则持相反观点。我们认为，认购书签订的根本原因在于签订正式预售合同存在法律上和事实上的障碍，只有这些法律和事实上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同，且这些法律和事实上的障碍合同双方当事人是可以预期消除的。商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同，且双方在签订认购书时通过开发商当时的条件，可以合理预期到预售许可证的取得，因此，未取得商品房预售许可证明，认购书未必无效。
《解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这条解释及时解决了以往审判实践对认购书性质的困惑。从该条规定可以看出，认购书成为预售合同应具备两个条件：1.具备商品房销售管理办法（以下简称管理办法）的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备13项主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使
用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。我们在调研中，发现实践中存在的争议主要是，如果认购书缺失了其中几项，认购书是否还可以直接认定为预售合同呢？我们认为，除了后三项外，其他各项原则上不能缺失，否则不应认定为买卖合同。因为商品房买卖合同的标的物即商品房具有特殊性，买方的最直接目的在于对房屋所有权有效的完全的行使。而对其行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、产权登记等等，而管理办法规定的前十项内容恰恰是产权人行使所有权的必备条件，否则，买方将无法圆满地对商品房占有、使用、收益和处分。2.出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。其实，从法理上说，只要具备第一个条件，就应认定为正式的商品房买卖合同，但考虑到我国当前商品房交易中，买卖双方的真实意思是签订预约合同，认购书内容即使具备了管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，也往往需要在日后签订正式买卖合同，因此，《解释》第五条从认购书的内容和开始实际履行两个标准来认定认购书为正式的商品房买卖合同，符合我国商品房买卖的实际情况，也有利于法官在认购书认定上的统一性。
篇5：商品房预售买卖合同格式
出售方(甲方)：
地 址：___________________________________
邮 码：_______________
电话：_____________
购买方(乙方)：_________________________
姓名：
性 别：
出生： 年 月 日
国藉：
身份证号码：
地址：
邮 码：
电话：
第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。
地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。
第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____㎡，土地面积/㎡(其中：基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡)。
第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：
1.人力不可抗拒的自然灾害;
2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;
3.其他非甲方所能控制的因素。
篇6：商品房预售合同
合同编码：__________
房屋编码：__________
青岛市工商行政管理局
青岛市建设委员会制定
特别告知
一、本合同文本是根据有关房地产转让的法律、法规、规定制定的示范文本，印制的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。
二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。
三、在签订预售合同前，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证。预售许可证真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限制的情况，购房人可向该商品房屋所在地的区市房地产交易中心查阅。
四、为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。
五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未办理房地产权属登记证明的房屋)，该房屋的面积、交房日期质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签订前，应对下列问题予以充分了解：
1.商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以房屋所在地房屋、土地或房地产主管部门认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《商品房销售管理办法》第二十条规定)处理。
[第二十条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=_______________________×100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
2.国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期限为：'(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。'保修期限自竣工合格验收之日起计算。
房地产开发企业对购房人购买的商品房屋得保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年。
3.房屋交付使用后，房屋的主体结构质量不合格的，按国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条关于'商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。'的规定处理。
六、双方履行合同发生争议的，可选择向不动产所在地人民法院起诉，也可选择向仲裁委员会申请仲裁。如果选择申请仲裁的，可向本市的仲裁委员会申请，也可向外地的仲裁委员会申请，本市的仲裁委员会全称是青岛仲裁委员会。
七、商品房预售合同签订后应及时向房地产登记机构办理商品房预售合同登记备案，以便保护合同双方当事人权益。不登记备案的预售合同，当发生重复预售、抵押等事实时不能对抗第三人。根据规定，办理登记手续，可由合同当事人双方共同办理，也可由购房人一方单独办理。
青岛市商品房预售合同
甲方(卖方)：_________
住所：_________________邮编：__________________________
营业执照号码：_________
资质证书号码：_________
法定代表人：___________联系电话：______________________
委托代理人：___________联系电话：______________________
乙方(买方)：_________
国籍：_________________居住(注册)所在省市：__________
个人/公司：____________性别：__________________________
出生年月日：___________
住所(址)：___________邮编：__________________________
证件名称：_____________号码：__________________________
联系电话：_____________
委托/法定代理人：______联系电话：______________________
住所(址)：___________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售《_____________》商品房事宜，订立本合同。
第一条 甲方通过土地使用权方式取得区/市地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：______土地面积为：_____________，土地用途为：_____________。
甲方经批准，在该地块上投资建造《_____________》(暂定名/现定名)商品房，主体建筑物的建筑结构为_____________结构;建筑物地上层数为_____________层，地下层数为_____________层。
上述商品房已具备规定的预售条件，_____________已批准上市预售(预售许可证编号：_____________)。
第二条 乙方向甲方购买区/市路号《_____________》_______栋_____单元_____层_____户(以下简称该房屋)，政府批准的规划用途为_____。
据甲方暂测该房屋建筑面积为___________平方米，其中套内建筑面积为___________平方米、公用分摊建筑面积为___________平方米，另有地下附属面积___________平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高为___________米。
该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三;该房屋相关情况说明(抵押关系、资料关系)见本合同附件四，(相邻关系及小区平面布局)见本合同附件六;该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。
第三条 乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为___________人民币___________元。
(大写)：______________________。
根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币___________元。
(大写)：______________________。
该房屋全装修总价为人民币___________元。
(大写)：______________________。
第四条 乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。
第五条 在该房屋交付时，房屋建筑面积以认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：
1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;
2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+___________%(包括___________%)，不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-___________% (包括-___________%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使甲方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。
第六条 签订本合同时，该房屋建设工程建设到。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户(预售款监管机构：___________、___________帐户名称、帐号：___________)。预售款按政府规定监管使用。
乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。
第七条 乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过天后，甲方有权选择下列第种方案追究乙方责任：
一、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的___________%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。
甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。
二、____________________________________________
第八条 签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起天内
与乙方签订本合同变更协议。
甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。
第九条 甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。
甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的_______%违约金。
第十条 该房屋的交付必须符合下列第种方案所列条件：
一、取得了房地产权属登记证明;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金。
二、_______________________________________________________
第十一条 甲方定于年月日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。
第十二条 甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过天，乙方有权选择下列第种方案追究甲方责任：
一、乙方有权单方面解除本合同。
二、____________________________________________
第十三条 该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为。
在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为___________用房，甲方应向乙方提供《___________质量保证书》和《___________使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。
甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。
第十四条 在甲方取得了房地产权属登记证明后日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。
甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起___________天内，由双方依法向
交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。
第十五条 该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。
第十六条 甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。
第十七条 甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。
双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该___________机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第十八条 该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。
第十九条 乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的%，在退还房价款时一并支付给乙方。
前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。
第二十条 按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。
第二十一条 甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。
第二十二条 甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的倍给予补偿。
双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第二十三条 自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》规定在本合同附件五中约定。
第二十四条 甲方已选聘物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了
《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为___________用房，甲乙双方已签订了《___________使用公约》(见附件五)。
第二十五条 乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之日起，甲方与签订的土地使用权合同中约定的权利、义务和责任转移给乙方。
第二十六条 本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮__戳为准)第___________日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。
第二十七条 该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。
第二十八条 本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。
本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。
第二十九条 甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。
第三十条 本合同自双方签字/公证处公证之日起生效。双方商定本合同生效之日起日内由负责向房地产登记机构办理本合同登记备案手续。
若责任方逾期不办理登记备案手续造成另一方损失的，应当承担赔偿责任。
第三十一条 本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。
甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。
第三十二条 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定下列第___________种方式解决：
一、向___________仲裁委员会申请仲裁;
二、依法向人民法院起诉。
第三十三条 本合同壹式份，均具有同等效力。其中甲、乙双方各执份，___________、___________、___________各执壹份。
附件一
付款方式和付款期限
______________________________________________________________________
附件二
该房屋建筑设计及平面图
______________________________________________________________________
附件三
该房屋建筑结构、装修及设备标准
______________________________________________________________________
附件四
该房屋权属情况(产权、抵押、租赁)
______________________________________________________________________
附件五
该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书
______________________________________________________________________
附件六
该房屋相邻关系及小区平面布局
______________________________________________________________________
补充条款
______________________________________________________________________
补充条款(住宅房屋拆迁房屋补偿协议)
______________________________________________________________________
补充条款(经济适用房预售合同)
______________________________________________________________________
补充条款(限价商品住房合同)
______________________________________________________________________
甲方(名称)：_____________ 乙方(名称或名字)：_______
法定代表人签署：___________ 乙方本人签署：_____________
法定代表人的
委托代理人签署：___________ 法定代理人签署：___________
甲方盖章：_________________ 乙方盖章：_________________
日期：_____年_____月_____日 日期：____年_____月______日
签于：_____________________ 签于：_____________________
甲方拟签人员：_____________ 销售员证书号：_____________
甲方确认人员：_____________ 销售员证书号：_____________
篇7：商品房预售合同参考
商品房预售合同参考
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《______________》商品房事宜，订立本合同。
第一条
甲方通过土地使用权出让／转让／划拨方式取得 区／县____________________地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号 为：______________， 土地面积为：___________________，土地用途为"_______________。 甲方经批准，在该地块上投资建造《___________________》（暂定名／现定名）商品房，主体寻址建筑 结构为_________结构； 建筑物地上层数为_________层，地下层数为______层。
第二条
乙方向甲方购买______路______《_____________》__幢 （号__层__室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为__________。
据甲方暂测该房屋建筑面积为_________平方米，其中套内建筑面积为_________平方米、公用分摊建筑面积为___平方米。该房屋建筑层高为_____米。
第三条
乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币___________________元。 （大写）：___________________。
第四条
乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测不一致的原因外，不再作变动。
第五条
在该房屋交付时，房屋建筑面积以XX市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：
1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；
2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋_________％（包括_____％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－____％（包括－______％），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。
第六条
签订本合同时，该房屋建设工程建设到___________________。乙方应当按本合同约定时间如期 足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户（预售款监管机构：___________________、帐户名称： ___________________、帐号：___________________）。预售款按政府规定监管使用。
第七条
乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之_____计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过______天后，甲方有权选择下列第_______种方案追究乙方责任：
第八条
签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起____天内与乙方签订本合同变更协议。
第九条
甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的____％违约金。
第十条
该房屋的交付必须符合下列第_____种方案所列条件：
壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。
贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在______年_____月_____日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。
第十一条
甲方定于_______年____月_______日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。
第十二条
甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过 天，乙方有权选择下列第_______种方案追究甲方责任：
第十三条
该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前_____天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起______天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为___________________。
在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为 _______用房，甲方应向乙方提供《___________________质量保证书》和《_________________使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。
第十四条
在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后____日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。
第十五条
该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的'风险责任转移由乙方承担。
第十六条
甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。
第十七条
甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价____倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。
双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第十八条
该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。
第十九条
乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起_________天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的__％，在退还房款时一并支付给乙方。
第二十条
双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第二十一条
自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《XX市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。
第二十二条
甲方已选聘___________________物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为_____用房，甲乙双方已签订了《___________________使用公约》（见附件五）。
第二十三条
乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之日起，甲方与___________________签订的土地使用权出让／转让合同中约定的权利、义务和责任转移给乙方。
第二十四条
本合同项下乙方享有的权益（房屋期权），乙方可以依法转让、抵押。乙方依法行使上述权利时，甲方应予协助。
第二十五条
本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在摧毁邮后（以寄出的邮戳为准）第 日将被视为已送达另一方，第二十六条
该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。
第二十七条
本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部佞。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。
本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。
第二十八条
甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明自，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。
第二十九条
本合同自双方签字／___________________公证处公证之日起生效。双方商定本合同生效之日起_____日内由甲方／乙方／双方负责向房地产登记机构办理本合同登记备案手续。
若责任方逾期不办理合同登记备案手续造成另一方损失的，应当承担赔偿责任。
第三十条
本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到___________________房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。
甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。
第三十一条
甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定下列第_______种方案解决（不选定的划除）：
壹、向___________________仲裁委员会申请仲裁；
贰、依法向人民法院起诉。
第三十二条
本合同壹式___________份，均具有同等效力。其中甲、乙双方各执______份， ______________________________________、___________________各执壹份。
篇8：商品房预售合同-
商品房预售合同-范文正文：
出售方（甲方）：____________________________________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
购买方（乙方）：____________________________________
姓 名：________性别：____ 出生：________年____月____日
国 籍：____________ 身份证号码：____________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____m2的土地使用权。
地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。
第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号（第__层）。建筑面积____m2，土地面积／m2（其中：基底分摊____m2、公用分摊____m2、其他____m2）。
第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：
1.人力不可抗拒的自然灾害；
2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
3.其他非甲方所能控制的'因素。
上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。
第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元／m2，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元（小写_____万元）。
付款方式：乙方按甲方指定收款银行：
帐户名称：________________帐号：_______________
分期（一次）付款（见附表一）。
第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。
第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。
第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。
第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。
乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。
第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结
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篇9：商品房预售管理办法
商品房预售管理办法
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的.，不得进行商品房预售。
第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：
(一)商品房预售许可申请表;
(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;
(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;
(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条 商品房预售许可依下列程序办理：
(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
(三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。
第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第十五条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
第十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
