“静女孩”通过精心收集，向本站投稿了5篇房地产估价师《案例与分析》强化练习题，下面是小编收集整理后的房地产估价师《案例与分析》强化练习题，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
篇1：房地产估价师《案例与分析》强化练习题
房地产估价师《案例与分析》强化练习题
问答题：
(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。
请问：
1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?
2、写出估价技术路线。
(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得 1368.55万元。
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。
(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的.抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。
2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。
3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
篇2：房地产估价师《案例分析》强化练习题
房地产估价师《案例分析》强化练习题
甲公司通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于20竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余12栋流拍。当第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比20的楼面地价高400元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的'估价结论是合理准确的。
请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?
标准答案：
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有
1.拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。
2.为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
3.拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。
4.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
5.年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
指错题:
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)
酒店年总费用=1022×40%=409(万元)
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元)
酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)
该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)
标准答案：
1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。
2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。
3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。
4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。
篇3：房地产估价师案例与分析练习题
赵某于206月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。209月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
1.赵某与开发商于年6月签订的商品房买卖合同原件;
2.赵某的购房发票;
3.商品房预售许可证复印件
4.其他有关房地产市场资料。
请问：
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
标准答案：
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
篇4：房地产估价师案例与分析练习题及答案
房地产估价师案例与分析练习题及答案
案例分析题
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的.商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
第 1 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。
A.采取人工加固措施
B.降低地下水位
C.用大型土石方修筑地基
D.按条形基础砌筑
【正确答案】： A,B
第 2 题 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )㎡。
A.2916.67
B.3250.00
C.3437.50
D.3500.00
【正确答案】： B
【参考解析】： 1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
第 3 题 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为( )。
A.银行信用
B.商业信用
C.民间信用
D.国家信用
【正确答案】： A,C
第 4 题 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为( )。
A.典型合同
B.双务合同
C.主合同
D.从合同
【正确答案】： A,B,C
第 5 题 甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为( )元/㎡。
A.3228.73
B.3268.86
C.3346.91
D.3382.26
【正确答案】： B
【参考解析】： 根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
篇5：房地产估价师案例与分析考点练习题
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?
【正确答案】：1.现状房地产状况(实物、区位和权益)资料;
2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标);
3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金：售价水平)(或经营期的现金流)资料;
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用);
5.相关税费：
6.贷款利率;
7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平;
8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用;
9.市政配套费用和土地开发费用;
10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
注：多答合理的'可给分。
