根据《企业会计准则第3号——投资*房地产》,投资*房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并且能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。需要注意的是,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资*房地产。

对于能够持续可靠获得的投资*房地产的公允价值(即投资*房地产所在地有活跃的房地产交易市场,并且能够从中获得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息),可以采用公允价值模式进行后续计量。在公允价值模式下,不再计提折旧或进行摊销,而是根据资产负债表日的公允价值调整其账面价值,并将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

根据《企业所得税法》的规定,尽管采用了公允价值模式计量的投资*房地产仍需要计提折旧或摊销,并在税前扣除。

举例来说,假设公司在2008年2月将一座办公楼出租,租期为5年,其账面原值为3200万元,折余价值为3000万元,剩余折旧期限为15年,公允价值为3300万元。到2008年12月31日,公允价值上升至3450万元;到2009年12月31日,下降至3400万元;最终在2010年4月,经与租赁方协商,以3450万元的价格出售该办公楼。

具体会计处理如下:

2008年2月: 借:投资*房地产(办公楼)——成本3300万元 累计折旧200万元 贷:固定资产——办公楼3200万元 公允价值变动损益300万元

2008年12月31日: 借:投资*房地产(办公楼)——公允价值变动150万元 贷:公允价值变动损益150万元

2008年申报纳税时,已计入当期会计损益的“公允价值变动损益”450万元应作为纳税调减。同时,根据《企业所得税法》的规定,该投资*房地产仍允许计提折旧200万元,纳税调减200万元,该办公楼折余价值为2800万元。

2009年12月: 借:公允价值变动损益50万元 贷:投资*房地产(办公楼)——公允价值变动50万元

2009年申报纳税时,已计入当期会计损益的“公允价值变动损益”50万元应作为纳税调增。同时,根据《企业所得税法》的规定,当年允许扣除折旧费用200万元,该办公楼税收折余价值为2600万元。

2010年4月,出售该办公楼: 借:银行存款3450万元 贷:其他业务收入3450万元 借:其他业务成本3400万元 贷:投资*房地产(办公楼)——成本3300万元 ——公允价值变动100万元 借:公允价值变动损益100万元 贷:其他业务收入100万元

在2010年1月到4月期间,按税法计提的折旧为66.67万元(200÷3),计税成本为2533.33万元(2600-66.67)。确认转让收入为50万元,应确认纳税所得额为916.67万元(3450-2533.33),应纳税调增866.67万元(916.67-50)。

希望这样更清晰了解会计处理及纳税的步骤。

非现金资产对外投资的会计处理2

非现金资产指除了现金、银行存款、其他货币资金、现金等价物以外的资产,包括各种存货、固定资产、无形资产等(不含股权,下同)。然而,各种待摊销的费用不能视作非现金资产进行定价投资。针对以放弃非现金资产获取的长期股权投资,处理上需着重解决以下三个问题:

长期股权投资成本确定:按照《投资》准则规定,应以所放弃非现金资产的公允价值确定长期股权投资的成本。如果股权投资的公允价值比放弃非现金资产的公允价值更为明确,也可采用股权投资的公允价值。若两者公允价值均能合理确定,则应选取所放弃非现金资产的公允价值确定股权投资成本。此外,以非现金资产定价投资的相关税费也应视为股权投资的成本。

公允价值与投出非现金资产账面价值之差额处理:按照《投资》准则规定,若放弃非现金资产的公允价值或股权的公允价值超过所放弃非现金资产的账面价值,差额扣除应交的所得税后的部分作为资本公积准备项目;反之,则确认为损失,计入当期损益。

举例说明:

A以固定资产作为对外投资以获取C企业的股权。固定资产账面原价为580000元,已提折旧150000元,该固定资产的公允价值为440000元。则A企业长期股权的投资成本为440000元(不考虑相关税费)。如果固定资产的公允价值无法确定,且取得C企业的股权每股市价为6元,A企业共取得C企业65000股股份,则取得股权投资的公允价值为390000元(65000×6),作为投资的成本(不考虑相关税费)。

A企业以固定资产和拥有的专利权对B企业进行投资,投资占B企业注册资本的18%,A企业适用的所得税率为33%。投出资产的账面价值见下表。根据这些资料,A企业投资时应作如下会计分录:

表1:

项目账面原价已提折旧账面价值评估确认价值

设备A30000100002000024000

设备B42500125003000032000

设备C2500050002000019000

专利权——————5000

合计97500275007500078000

A企业投资时应作如下会计分录:

借:长期权益投资——B企业

投资*房地产财务风险度量分析3

【摘要】房地产行业本身就是典型的高风险行业,然而,实践中许多投资者对投资*房地产的财务风险了解不足,错误地认为房地产只会增值或至少保值,而不会贬值。这种误解给投资*房地产带来了巨大的潜在风险。因此,在规范投资*房地产会计处理的基础上,投资者迫切需要相关的财务风险知识,以建立健全有效的内部控制,从根源和过程两个角度全面降低投资*房地产的财务风险。

【关键词】投资*房地产;财务风险;度量

投资*房地产,顾名思义,是指为投资目的而非自用(消费)目的持有的房地产。根据企业会计准则,投资*房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。《企业会计准则第3号——投资*房地产》规范了投资*房地产的主体为企业(包括公司),对象包括:(1)已出租的土地使用权;(2)持有并预备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。

一、投资*房地产财务风险的形成机制 投资*房地产应当能够单独计量和出售,其产生的现金流量在很大程度上*于投资者持有的其他资产。这一点使得本文能够单独对投资*房地产的财务风险治理进行研究。在不同的理财环境和理财阶段,投资项目的财务状况各不相同,投资项目的财务风险也有不同的表现形式,形成不同的财务风险种类。用现金流量来评价特定投资项目的可行*时,现金在不同阶段流进流出的不确定*就表现为不同的财务风险种类。投资*房地产财务风险的主要表现形式是经营风险和筹资风险。经营风险是无法实现预期资本价值的可能*,筹资风险是到期无法履行资本清偿义务的可能*。投资*房地产财务风险是经营风险与筹资风险的同一,其形成过程如图1所示:

由图1可以清楚地看到,经营风险和筹资风险是基于不同视角对财务风险的具体描述,是财务风险这一主题在不同阶段的两个表现。经营风险是从现金流入的角度反映无法实现预期资本价值(即租金收入和资本利得)的可能*,持有阶段的运营费用与投资*房地产的经营密切相关,因此运营费用作为负的现金流入考虑。筹资风险是从现金流出的角度反映到期无法履行资本清偿义务的可能*。经营风险是筹资风险的根本原因,是财务风险的关键主导;筹资风险集中体现了经营风险的后果,是财务风险的集中爆发。

二、投资*房地产财务风险治理体系 对投资*房地产财务风险治理要充分考虑当前的经济趋势,并密切联系房地产市场景气循环。首先,建立风险治理信息系统,以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说,应广泛、持续不断地收集与本企业投资*房地产相关的内部、外部初始信息,包括历史数据和未来预测,并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合,形成风险信息数据库。对于个人投资者来说,自行收集信息的成本过高,不符合成本效益原则,但应关注有关研究机构发布的各种信息,建立适合自己的信息治理档案。其次,根据收集的风险初始信息,结合具体投资*房地产项目情况,建立风险评估系统,利用成型的风险治理工具,定*和定量相结合,以识别和度量投资*房地产财务风险,为风险决策和控制提供条件。风险识别,既要正确判断一项财务活动中存在什么风险,又要找出引起这些风险的原因。最后,根据风险度量框架的指示,针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统,将防范放在第一位,综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。

三、投资*房地产财务风险度量 财务风险度量,是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计,建立财务预警系统,为风险决策提供科学依据。投资*房地产对客观经济环境的敏感*,要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握,同时,财务风险的度量终极应落脚于财务指标的灵活分析与运用。为此,笔者将从经济指标和财务指标两方面来构建投资*房地产财务风险的度量框架。

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