“麦渣渣”通过精心收集，向本站投稿了19篇不动产登记制度细则，下面是小编给大家带来关于不动产登记制度细则，一起来看看吧，希望对您有所帮助。
篇1：不动产登记制度细则
不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记制度的性质 不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。(2)证明行为说。(3)私法行为说。我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
篇2：不动产登记制度细则
一、不动产登记制度的相关理论
不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准;登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力;登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者;登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护，
研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的.衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。
二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响
(一)物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析
物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。
(二)物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响
物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：
篇3：不动产登记制度全文
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记制度的性质 不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。(2)证明行为说。(3)私法行为说。我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
篇4：不动产登记制度全文
(一)中国古代的土地登记制度 中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。
从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的`公示要求相去甚远。因此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。
(二)中国不动产登记制度建立与发展
就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革开放以后，特别是<土地管理法>颁布以后才逐渐恢复和发展。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。
(三)中国不动产登记制度的完善
1.中国不动产登记制度的缺陷评析
从中国不动产登记制度的建立与发展来看，中国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。
(1)未能形成统一的不动产登记管理体制。
(2)不动产登记的法律效力不明确。
(3)不动产登记的种类不健全。
(4)登记机关的责任赔偿制度阙如。
2.完善中国不动产登记制度的建议
关于如何完善中国的不动产登记制度，学者们见仁见智，针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。
(1)建立统一的不动产登记管理体制。
(2)明确不动产登记的法律效力。
(3)健全不动产登记类型。
(4)建立登记机关的责任赔偿制度。
3.中国统一不动产登记制度的构建
3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。
(1)确立了统一的不动产登记制度。
(2)明确了不动产登记的效力。
(3)规定了不动产登记程序。
(4)健全了不动产登记类型。
(5)规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任
篇5：广西不动产登记细则
广西不动产登记细则最新消息
日前,自治区人民政府办公厅对全区建立和实施不动产统一登记制度专项检查情况进行了通报,要求各级各部门要高度重视,统一思想,提高认识,全力推进不动产统一登记各项工作。
通报指出,不动产登记簿册、档案资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记和信息查询的基础。各地要按照不动产统一登记工作要求,制定资料移交方案,明确移交标准、时限,及时将纸质资料和电子资料同步移交给当地不动产登记机构;暂时无法同步移交的,优先移交电子登记资料。各地要加快不动产登记资料移交工作进度,确保年底前档案资料移交率达80%以上,确保 年6 月30 日前档案资料移交率达100%,为全面推进不动产登记制度落地创造良好条件。
通报强调,各市、县人民政府要根据中央和自治区有关工作要求,结合各地不动产登记机构的实际工作量,按照“人随事走,编随人走”的原则,做好不动产登记及相关部门的人员调配,落实人员编制,配足配强工作人员,确保不动产统一登记工作顺利有序开展。
通报要求,自治区国土资源厅要加强对全区不动产统一登记工作指导,统筹协调解决工作中的困难和问题;住房城乡建设厅要加强对市县房屋产权档案资料移交的业务指导,协同有关部门做好资料移交与不动产登记衔接相关工作。同时,自治区国土资源厅要加大督查力度,实行每季度通报制度。
10 月底,自治区人民政府派出工作组赴各市开展了全区建立和实施不动产统一登记制度专项检查工作。
不动产登记主要模式
契据登记制度
契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。
契据登记制度具有以下法律特征：
(1)登记为物权变动的对抗要件。
(2)登记与否不予强制。
(3)登记实行形式审查主义。
(4)登记无公信力。
(5)登记簿采人的编成主义。
(6)登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的状态，而且登记物权变动事项。
权利登记制度
权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。
权利登记制度具有以下法律特征：
(1)登记为物权变动的生效要件。
(2)登记采实质审查主义。
(3)登记具有公信力。
(4)登记采用强制主义。
(5)登记簿采物的编成主义。
(6)登记以不动产权利的静态为主。
托伦斯登记制度
托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。
托伦斯登记制度具有如下法律特征：
(1)登记不实行全面的强制主义。
(2)登记采实质审查主义。
(3)登记具有公信力。(4)交付权利证书。
(5)登记土地上的权利负担。
(6)设置赔偿基金。
篇6：解读不动产登记细则
年初，国土部曾表示，的工作方向，包括出台宅基地和集体建设用地使用权确权登记指导意见，研究起草不动产登记人员管理、信息查询、证书监管以及权属调查等相关办法和政策，进一步完善和拓展不动产登记信息管理基础平台功能。
按照国土部公布的时间计划，20健全不动产统一登记的配套制度，并平稳有序实施;20全面形成制度体系;最终于实现信息共享，依法公开查询。
国土部不动产登记中心市场监测处处长卢静分析认为，从不动产统一登记制度实施以来的市场效果来看，不动产统一登记对房地产市场影响并不明显。“当前，房 地产市场的波动主要受供求关系、宏观调控政策和金融调控政策的调整等不同因素的影响，不动产统一登记可能会在一定程度上影响房地产市场的预期，但是它本身 是行政管理行为，短期来看对市场的影响不是特别明显”。
“从不动产统一登记制度实施的长远效果来看，我们认为不动产统一登记制度有利于 房地产市场的平稳健康发展，有利于我们构建房地产调控的长效机制”。卢静表示，首先，不动产统一登记制度有利于健全现代产权制度，是为了建立现代市场体 系，保障交易安全，促进房地产市场公开有序发展。第二，不动产统一登记制度有利于充分发挥政府作用，规范市场行为，稳定市场秩序，构建房地产调控长效机 制。第三，不动产统一登记制度一直客观存在，目前做的工作是把分散的登记变为不动产统一登记。实践证明统一登记以后没有对房地产市场的稳定造成不利的影 响。
卢静还表示，不动产统一登记不是以征收房地产税为目的。他指出，房地产税的目的主要是调节供求关系，优化资源配置，调节收入分配， 防止房地产市场泡沫，稳定房地产市场运行。
不动产统一登记制度实际上是在鼓励和保护人们持有产业，其制度设计的初衷并未与开征房地产税相挂钩，更不是为了 征收房地产税。“虽然不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底，为房地产税的出台奠定更为扎实的基础，但是不动产统一登记并不是开征房地产税的必要环节 和条件”。
篇7：解读不动产登记细则
近日，国土资源部正式公布《不动产登记暂行条例实施细则》，内容包括登记程序、类型、形式在内共计108条。这意味着，年不动产登记制度工作重点开始落地基层。
年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，酝酿八年的不动产统一登记制度开始进入实质性进展。此后，针对不动产登记的具体实施细则成为业内 关心的焦点。同年3月底，国务院法制办对外公布，不动产登记暂行条例具体实施细则已形成草案，分别就不动产登记机构、类型、程序等内容逐一细化。
今年1月份，酝酿近10个月的具体细则最终面世。记者注意到，细则的内容分别对“集体土地;国有建设用地使用权及房屋;宅基地使用权及房屋;集体建设用 地使用权及建筑物、构筑物”等不动产类型的所有权登记进一步明确、细化。同时，对海域使用权登记、地役权登记、抵押权登记等方面也有详细规定。
值得一提的是，不动产登记资料施行依法查询制度。除了公检法机构等国家机关可以依法查询不动产登记资料以外，不动产相关权利人、利害关系人在按照规定办理申请之后，也可以依法查询、复制不动产登记资料。
此外，细则中还明确，不动产登记过渡期内，农业部会同国土部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。不动产登记过渡期后，由国土部负责指导农村土地承包经营权登记工作。
篇8：全省不动产统一登记制度
全省不动产统一登记制度
我省召开不动产统一登记制度建设推进电视电话会。市委常委、常务副市长孙金献及相关部门负责人在郑州分会场收听收看。
会议传达了国家、省关于不动产统一登记制度建设精神，通报了全省不动产统一登记工作进展情况。会议指出，建立不动产统一登记制度是中央全面深化改革的重要内容，对建立健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的'现代产权制度，提高政府治理效率和服务水平具有重要意义。会议要求，各有关部门要按照职责分工，相互配合，加强协作，做好不动产统一登记制度建设的各项工作，建立申请方便、内容清晰、程序简洁、结果规范的不动产统一登记制度。
篇9：不动产登记暂行条例 细则征求意见
不动产登记暂行条例 细则征求意见
为贯彻实施《不动产登记暂行条例》，规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，国土资源部起草了《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》。为提高规章立法质量，现向社会公开征求意见。
建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措。从今年3月1日起，《不动产登记暂行条例》已经正式实施，江苏、四川、江西、广西等地的不动产统一登记在稳步推动，其他各省(自治区、直辖区市)不动产统一登记及准备工作有条不紊。
《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》，贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，主要遵循4条原则：一是整合职责。明确一个部门负责登记，并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是物权稳定。注重稳定连续、保护权利，明确已经发放的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。三是方便群众。逐步实现一个窗口对外，并简化程序，减少群众负担。四是严格管理。重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。
国土部不动产登记局局长王广华表示，建立不动产统一登记制度对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。
拓展阅读：细则的作用
细则也称实施细则，是有关机关或部门为使下级机关或人员更好地贯彻执行某一法令、条例和规定，结合实际情况，对其所做的详细的、具体的的解释和补充。细则是应用写作研究的主要文体之一。细则一般由原法令、条例、规定的制定机构或其下属职能部门制定，与原法令、条例、规定配套使用，其目的`是堵住原条文中的漏洞，使原条文发挥出具体入微的工作效应。
细则写法
细则一般由首部和正文两部分组成。
首部
包括标题、制发时间和制发依据等项目。
1)标题。几乎全按“适用范围 + 实施 + 文种”构成，适用范围一般多由母体公文标题来充当。一般细则的标题有两种形式：
a.由地区、法(条令、规定)名称和文种组成。如《中华人民共和国义务教育法实施细则》。
b.由法(条例、规定)名称和文种组成。如《文物保护法实施细则》。
正文
正文一般由总则、分则和附则三部分组成。总则说明制作本细则的目的、根据、适用范围、执行原则;分则根据法律、法规、规章的有关条款制订出具体的执行标准、实施措施、执行程序和奖惩措施;附则说明解释权和施行时间，有的细则还对一些未尽事宜作出说明。
正文结构形式有两种：章条式和条项式。在章条式中，第一章是总则，最后一章是附则，中间各章是分则，每章有若干条款。条项式细则不分章，各条项内容相当于章条式各条，但项目略少，内容更加具体。一般来说，根据法律制订的细则多采用章条式，根据条例或办法制订的细则多采用条项式。
要求与特点
1.任何细则都是为贯彻执行某一条规而制发的，必须首先说明制定细则的条文根据，根据几条就注明几条，不能随意增减。
2.必须注意细则的补充性和辅助性，并体现在一个“细”字上，把有关条规具体化、细密化，而不是在原有条规之外另起炉灶，再来一个“补充说明”。
3.要注意细则条文的逻辑顺序，一项一事，体现出相对的独立性。
4.细则写作必须坚持“上有所依，下有所系”的原则，即必须根据上级机关的有关条规，联系本地区、本系统的实际，提出具体的实施细则。
细则多是主体法律、法规、规章的从属性文件，它具有如下特点：
规范性
细则是对法律、法规和规章的补充说明或辅助性的规定，自然具有法律、法规、规章的规范特点。
补充性和辅助性
细则是主体法律、法规、规章的从属性文件，它对法令、条例、规定或其部分条文进行解释和说明，制定细则的目的是为了补充法律、法规、规章条文原则性强而操作性弱的不足，以利于贯彻执行。
操作性强
细则对有关法律、法规、规章的基本概念进行界定，规定具体适用的标准及执行程序，从而使主体规范性文件具有更强的操作性。
篇10：广西桂林不动产登记细则
4月14日从广西壮族自治区桂林市国土资源局获悉，该局印发实施方案并明确，今年分“三步走”实现全市不动产统一登记的受理颁证。11月30日前，全市有望全面实现不动产统一登记受理颁证。
桂林局根据各县的工作推进情况和实际，要求分三批实现受理不动产登记申请并颁发统一证书。第一批，6月30日前，市本级、荔浦和灵川县完成职责整合、机构设置和不动产登记窗口设置，开始受理不动产登记申请并颁发统一证书。第二批，9月30日前，临桂、全州、资源、平乐、龙胜等县要开始受理不动产统一登记。第三批，11月30日前，阳朔、兴安、永福、恭城、灌阳等县实现不动产统一登记受理颁证。
桂林局要求各县国土资源主管部门，要积极主动向当地党委、政府汇报、请示，密切与相关部门沟通、协调，争取得到最大的支持和配合。要加强工作机制建设，领导小组或联席会议制度要切实落实责任，发挥作用。各县要抓紧制定和完善工作计划或实施方案，加快成立机构、落实人员，扎实推动各地区不动产登记工作顺利开展。
篇11：广西桂林不动产登记细则
桂林市不动产登记局挂牌成立。这标志着我市即将结束土地、房产、林地、草地等不动产分散登记的历史，实施不动产统一登记。
桂林生活网讯(桂林日报记者孙敏)1月26日上午，桂林市不动产登记局挂牌成立。这标志着我市即将结束土地、房产、林地、草地等不动产分散登记的历史，实施不动产统一登记。
据了解，原有的不动产登记规范比较分散，由于各部门的登记方法、技术规程等不一样，很容易导致各种不动产权利的重登、漏登现象。分散登记直接导致资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等问题。
整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是桂林市委、市政府推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众、降低成本的有效举措。不动产统一登记工作，将有效保护不动产权利人合法财产权、保障不动产交易安全，更加便民利民。
市不动产登记局相关负责人表示，不动产登记局的成立，为我市下一步实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的工作迈出坚实、有力的一步。目前，市不动产登记局正依据《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》部署要求，严格按照不动产申请、受理、审核、登簿等一系列流程，做好不动产登记流程再造工作，加快推进人员落实、平台建设、档案移交等关键环节，力争早日实现我市不动产统一登记颁证工作。
彭代元为市不动产登记局揭牌。
不动产登记制度效力
所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。在中国不动产登记体制下，不动产登记具有公示力 、形成力 、推定力和公信力 四种效力。
公示力
所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。
形成力
登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。
推定力
登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。
公信力
登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受到法律的保护。
篇12：法学论文不动产登记制度
法学论文不动产登记制度
浅析中国不动产登记制度
【论文摘要】本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。
论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系;第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比。
针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。
第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、
应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。
一、不动产登记的法律关系
不动产是与动产相对称的物的概念。
所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。
不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记 (2) 。
它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。
不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务;效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。
本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。
不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。
从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。
一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。
横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。
纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。
所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。
1、纵向不动产登记法律关系
纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。
在国际上，不动产登记机关比较明确。
在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局;在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所;在瑞士多为各州的地方法院。
这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。
如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必起诉，而是向上级法院直接上诉;我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。
后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。
登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制;
另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本，《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人(4)。
登记申请人的权利义务主要体现为登记申请权和登记义务。
登记申请权是不动产利害关系人申请登记的权利，与登记机关受理登记的义务相对应。
登记申请权发生有两个前提：一是申请权利人与不动产有一定的利害关系;二是申请人的利益需要通过登记的方式得到保护。
登记申请人的登记义务是指登记申请人对登记机构所负有的、对与之存在利害关系的不动产进行登记的义务，与登记机构的登记权限相对应，是一种行政义务，登记义务的行政性在不动产标示登记中得到最充分的体现。
2、横向不动产登记法律关系
横向的不动产登记法律关系是指在平等主体的登记权利人和登记义务人之间，在登记申请过程中所形成的法律关系，存在于登记申请人之间，在性质上属于民事法律关系。
不动产登记申请在不动产事实上的权利状态与不动产登记薄上的记载不一致的场合，需要真实的权利人和名义上的权利人这两类当事人共同完成，登记利益对于这两类申请人是不同的。
事实上的权利人因登记取得名义上的权利，因登记而受益;名义上的权利人因登记丧失名义上的权利，因登记而受损。
因此，登记申请权对两类申请人的意义明显不同，对前者是积极的申请权，对后者是消极的合作义务，基于这一原因，不动产登记理论将前者称为登记权利人，将后者称为登记义务人。
所谓事实上权利状态与不动产登记薄不符，主要指两种情况，一是不动产权发生了实质的物权变动，即发生了所有权转移或附设权利，如地上权抵押权的设定、变动、取消，新权利人所享有的真实权利与不动产登记薄上记载内容相脱节;二是指虚伪登记。
在这种情况下，登记薄上记载的是错误的权利、或已丧失的权利、或实际存在但已被涂销的权利，而与事实的权利状态不符。
横向不动产登记法律关系的权利义务表现为登记权利人的请求权和登记人的允诺义务。
两者设置的目的.都是为了保障登记顺利进行，实现真正权利人的利益，其权利义务具有目的同一性、内容对应性，因此，本部分仅对登记请求权进行详细探讨。
登记请求权与登记申请权不同，它是登记权利人享有的、请求登记义务人为登记申请行为的权利，从性质上看是一种民事权利，不能由权利登记人本身予以强制实现，而应通过法院裁决实现强制性保障。
登记请求权发生的原因，一是不动产物权变动的事实，二是事实上的权利状态与登记的权利状态不一致，据此，登记请求权可以分为债权登记请求权和物上登记请求权。
债权登记请求权基于不动产物权变动的事实产生，源于不动产物权变动当事人的债权契约，是与由从债务人交付义务派生的附随义务相对应的权利，无须在债权契约中约定，为法定权利。
物上登记请求权的产生，基于权利的事实状态与不动产登记薄上的记载相互脱节，源于真实权利人享有的物权效力，本质上看是排除妨碍请求权的延伸。
由上观之，登记请求权是一种法定权利，基于一定的法律事实发生，因其可诉性而具有强制性的效力.
二、不动产登记制度的经济背景
不动产登记制度作为一项法律制度，从来就不是孤立的，其内容取决于社会经济制度。
不动产作为重要的生产、生活资料是任何社会不可缺少的调整对象。
不同社会经济制度对不动产登记制度有着不同的要求。
基于这一原因，研究不动产登记制度的一般性规律，就需要对其社会经济背景作以分析。
社会经济制度有两层含义，一为社会财产所有制形式，一为社会经济运行机制。
财产所有制形式是社会根本经济制度，反映一个社会财产利益的最终归属状态，有公有制和私有制两种基本形式;社会经济运行机制，是社会经济运行的方式，在现代社会中也有两种主要形式，一为计划机制，一为市场机制。
社会财产所有制虽然本质上决定社会财产制度，但其具体操作的内容，往往是社会经济运行机制影响的直接后果。
本文所称社会经济背景，是指社会经济运行机制，具体地讲，是探讨计划经济和市场经济对不动产登记制度的影响。
1、计划经济体制下的不动产登记制度
计划经济体制，在一个相当时期曾一度是我国所采用的基本运行机制，虽然经过经济体制改革，市场经济已蓬勃发展。
但在体制的转制改造过程中，计划经济体制的影响仍不容忽视。
此外，对计划经济体制下的不动产登记制度进行研究，也有助于我们用历史的眼光分析市场经济体制下的不动产登记制度。
在计划经济体制下，不动产由国家直接行使支配权，不动产的开发利用由国家统一调控，不动产物权的取得由国家无偿划拨或分配，不动产的流转也需要国家行政调配完成。
国家意志以行政决策的形式左右着不动产运行的全过程。
国家对不动产的计划管理，须依赖于系统的不动产产籍资料，以权威的产籍资料为依据才能确保宏观调控的合理性，避免调控行为的重复和冲突，取得秩序上的稳定。
国家为确保产籍资料的准确性，通常将登记规定为不动产使用权取得的强制性程序。
登记虽然具有不动产得以使用的要件功能，但在此情形下却不具备实际的要件意义。
首先，不动产使用权在获得管理机关的正式批文后即已取得。
其次，登记仅为对批准文件形式上的复核，没有实质内容。
据此可认为，计划经济体制下的不动产登记，只是不动产使用者应当履行的行政手续，或者说仅是一种产籍管理方式，对不动产物权的取得、变更不具备实际的和法律的效力。
2、市场经济体制下的不动产登记制度
市场经济体制下，不动产及附设其上的权利始终以商品的身份、依权利人的意志而不是依国家的意志在市场上自由流通。
而实现这种市场性流通的运行，需要满足三个前提：其一，作为流通标的的不动产及附设其上的权利被有效的界定，否则不具备流通的资格或流通将失去意义;其二，流通主体与流通标的之间的支配关系，
即不动产权利人对不动产及附设其上的权利的支配权必须明确，否则，流通主体必将耗以相当的时间和成本确认此种关系，有碍流通、交易的效率;其三，流通的标志必须明确，否则权利转让与否第三人无从认定，交易的安全无从保障。
不动产不可移动的自然属性与市场经济体制要求的流通性存在先天的矛盾，这决定了不动产移转须是权利移转，不动产的占有者与实际权利人的脱节又要求以一定的权属标志形式对真正的权利人予以确认、合意、交付作为物权变动的要件仅能完成不动产交易的公示，
但不足以公示不动产的流转，需要具有法律权威的方式公示不动产物权的设立、流转和消灭，将不动产物权状态公布于众，帮助第三人获得相关信息和判定是否为有关行为。
这些需求都赋予不动产登记丰富的使命。
可见，以登记的权威来明确不动产产权关系、公示产权的流转、保障权利人利益和交易安全，是不动产市场运行机制的客观要求。
三、不动产登记制度的完善措施
不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。
但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度强调行政管理功能，忽视和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，不动产登记发生作用的范围也未涉及农村，这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。
篇13：浅谈我国不动产登记制度的完善
随着市场经济的日趋活跃，当事人之间的不动产交易大量涌现，因不动产登记制不完善而引发的纠纷也由此增多。法院在认定未办理不动产权属登记的买卖合同效力时，一般有以下4种作法：1?合同不成立，一方收受的财产以不当得利返还给另一方，造成损失的由过错一方负责赔偿；2?合同无效，由双方承担合同无效的法律后果；3?合同“尚未发生效力”，一方可强制另一方实际履行或在解除合同时要求对方承担违约责任；4?合同成立生效，产生一种债权请求权。但不动产所有权未发生转移，买方可依合同请求卖方承担违约责任，其中前三种做法都将登记的效力及于房屋买卖合同本身，认为未经权属登记，合同债权或不能成立或成立后不能生效，唯有最后一种做法将登记的效力独立于买卖合同之外，认为登记与否不影响合同债权的发生。由此可见，各地法院在不动产登记的效力上认识并不一致，究其原由，是由于我国立法的不明确，不但有关不动产物权变动的登记制度尚未在中国得到系统的建立，而且现行法院中的有关制度也说不上完全是民法物权法意义上的制度，它仍然是带有浓厚的行政法色彩的制度。
一、不动产登记的效力
1?原因行为与结果行为
不动产交易中，债法上的合同为原因行为，而物权变动登记为结果行为。以房屋买卖为例。在我国完成房屋买卖分为订立买卖合同和进行权属登记两个阶段。其中订立房屋买卖合同的行为是一种债权行为，合同成立生效后，合同当事人之间就产生一定的债权债务关系，这种债权债务关系先于房地产权属登记而有效存在，买受人负有在约定期限内付清房款、受领房屋的义务；出卖人负有在约定期限内将房屋按合同约定的质量交付买受人的义务，双方均有相应的债权请求权。但此时只是具备了物权变动的原因，并不发生物权变动的效力。只有经房地产权属登记，房屋的所有权才从出卖人一方转移至买受人一方，在此之前，出卖人始终保有标的物的所有权。房地产物权的变动是在权属登记阶段完成的，这在德国民法关于不动产物权变更的“合意＋登记原则”中得到鲜明地反映。这里的“合意”特指物权行为，不动产物权变动凭债权契约、物权契约、登记而发生，物权契约的外在形式即登记。在“一物二卖”的场合，尤其在第二买受人为善意的情况下，尽管第一买受人与出卖人之间存在着有效的债权债务合同，第一买受人因未办理登记手续仍不能取得标的物的所有权，他只能够依债法上的违约责任制度请求出卖人赔偿，而不得主张第二买受人与出卖人之间的合同无效，笔者以为，那些将未办理不动产登记的合同认定为无效或未生效的立法、司法实践，实际上是混淆了不动产交易中的债权行为与物权行为的效力，将债法上的原因行为归入到物权法上的登记-结果行为中，其结果是否定了合同的独立效力，不利于对债权人利益的保护。
篇14：浅谈我国不动产登记制度的完善
不动产登记有两重意义，一是公法上行政权力对不动产交易进行监督管理，二是私法上通过权利状态的公示，保证交易安全。这里着重探讨第二重意义。根据登记对不动产交易安全的保护范围，可以将两方各国的立法大致分为登记生效主义型和登记对抗主义型。从我国目前现行法规中散见的有关登记的规定来看，我国的立法例为第一种类型。既然为登记为生效，就可推出不动产登记的最重要的一层效力：物质变动的根据效力。登记在这里发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人意愿设立、变更与废止作用。如果把登记对物权变动的决定效力看作是有积极作用，那么物权公示效力就是登记的消极作用。世界各国凡有不动产立法者，一般均承认登记对抗第三人的效力。登记的第三层效力为善意保护效力，这是从物权公示效力中派生出来的。由于登记本身具有社会客观公信力，在信赖登记的第三人取得登记的不动产物权时，其正当权利不会因为有错误的登记而被剥夺，客观公正的社会交易秩序才能得到维护。除此之外，登记还具有警示效力，提供给社会法律讯息，让社会尤其是不动产取得人了解标的物的全面情况，然后决定自己是否为某项法律行为。
二、我国不动产登记制度的立法建议
（一）我国不动产登记效力应采取对抗主义
民法制度构造的基础应当是现实中的利益衡量和价值判断。笔者认为根据不动产制度的“实益”，不动产登记的效力应采取对抗主义。
利益衡量和价值判断分为宏观和微观两个角度。
在宏观角度，私法自治是民法的基本原则，当事人有权依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原则，私人相互间的法律关系应取决于个人之自由意思。物权变动是民法中物权制度的重要部分，只要其变动没有损害国家、社会和第三人的利益，法律就不应该过多地干涉，否则，反而阻碍了商品流通和市场交易，不利于市场经济的发展。
在微观利益衡量上，有的学者主张不动产登记效力采成立要件主义的最主要的理由是，采登记的对抗主义不利于保护交易安全和第三人的利益?“交易上的利益”?。但是，事实上又是怎样一回事呢t为了说明问题，举一个具有代表性的例子如下：
甲拥有一不动产，与乙订立买卖合同，将不动产转让给乙，但尚未办理不动产变更登记。此时，又有丙来与甲协商欲买甲之不动产，价格比乙为高，甲转而准备将不动产卖给丙。丙为交易第三人，现在我们分别在丙为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采生效主义及采对抗主义中衡量交易上的利益。
1?丙为善意：
1）不动产登记采生效主义
在登记为物权变动之生效要件时，由于乙尚未办理不动产的变更登记，故不动产的变动没有生效，甲仍是不动产的合法所有人，他当然有权将自己的不动产转让给丙?在这种情况下，由于甲是不动产的有权处分人，根本不需要适用善意取得制度，丙即可合法地取得不动产的所有权，其实，在不动产登记采生效主义的国家里，不动产以登记为公示原则，故不动产的取得一般不适用善意取得制度?。然后，甲对乙承担债权法上的违约责任，这样，丙最终取得该不动产。
2）不动产登记采对抗主义
在登记采物权变动之对抗主义时，不动产的取得和变更只要当事人意思表示一致时，即生效力，但是，物权变动的效力不能对抗善意的第三人。这样，即使乙尚未办理不动产的变更登记，物权变动已经生效，他仍然可以获得不动产。但是，由于丙是善意第三人，乙取得不动产的效力不能对抗丙，丙因而最终取得该不动产。
2?丙为恶意
1）不动产登记为生效要件
在不动产登记为生效要件时，乙没有办理不动产的变更登记，则物权变动不生效，甲仍然是不动产的合法所有人，即使丙是恶意的第三人，甲将不动产转让给丙的行为还是有效?丙在受让不动产之后立即办理了登记?，结果，乙只能请求甲承担违约责任的法律救济，而恶意第三人丙竟然最终取得了不动产。
2）不动产登记采对抗主义
在不动产登记采对抗主义，物权变动的效力仅仅不能对抗善意的第三人，而如果第三人是处于恶意的话，即使没有登记，物权变动仍然有效。所以，当第三人丙为恶意时，乙可以对抗丙而继续合法享有不动产，丙则不能取得不动产。
3 结论：
从以上的分析中可以看出，当第三人为善意时，第三人都能取得不动产，无论不动产登记采生效主义还是采对抗主义，都是同样地保护交易安全和第三人利益的。而当第三人为恶意时，在不动产登记采对抗主义的情况下，恶意第三人不能取得不动产；但是，在不动产登记为生效要件的情况下，恶意第三人却能够取得不动产，从交易安全方面考虑，笔者认为，交易安全应当包括两方面，以本案例分析，一方面是受让人乙的交易安全；另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，当事人之间在有关物权变动的意思表示达成一致后，到办理物权登记之前，总有一段时间间隔，如果不动产登记为物权变动之生效要件，则在此段时间间隔中，物权变动不生效，原不动产所有人甲仍是不动产的有权处分人，他为了获得更好的交易价格，或者处于其他方面利益的考虑，不管第三人丙是善意还是恶意，甲的这种有违商业道德的行径都将得逞，这样的法律规则，对于受让乙而言，就没有交易安全的公平正义?如果说不动产登记的生效主义有利于保护第三人利益的话，那就是它连恶意第三人都保护?另外，有学者认为，不动产登记采对抗主义制度本身自相矛盾，理由是，不动产物权变动依当事人的意思表示一致可以生效，但是该“生效”的物权不能对抗第三人，即该“物权”没有公认的物权的对世权的性质，若其不能对抗第三人，他的设立又怎么能“生效”，所以，该“物权”就不可能成为真正的物权，是没有意义的物权。笔者认为，登记对抗主义中意思一致而取得的物权在性质上，属于负解除条件的物权，在没有善意第三人时，物权变动生效，出现善意第三人的情况后，物权变动的效力不能对抗第三人。另外，物权发展到现代，已经是有限制的绝对权，在善意取得制度中，为了保护交易安全和善意第三人的利益，真正权利人的物权都不能对抗第三人，所以，如果我们认为只要有第三人的对抗，物权就不是真正的物权的话，那么现在所有的物权都不是真正的.物权，之所以得出这个错误的结论，问题在于没有正确把握现代物权的性质。
（2）不动产登记应采形式审查制
登记的实质审查制，即登记机关对于登记之申请，除须审查登记条件是否在形式上完备外，对于不动产物权变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予登记。而登记的形式审查制与此恰恰相反，登记机关对于登记的申请，只进行形式上审查，而对于契约上所载的权利事项，在实质上是否真实，有无瑕疵，在所不问。
实质审查制有以下两个主要弊端：
第一、由于进行实质审查，审查的范围和力度都相当大，登记机关的审查费用很高而且手续繁冗，需要花费当事人大量的金钱和精力，使得交易费用和成本骤升，人为地设置了市场调配资源机制的障碍，同时，在登记时实质审查的时间比较长，完全不符合市场经济高速运转的需要，而且，现实中不动产登记种类繁杂，数量庞大，每件登记都要进行全面的实质审查，必将耗费登记机关大量的人力和物力，所以，从经济效益和效率的角度而言，实质审查是不足取的。
有人提出，根据德国法中关于物权行为的理论，民事法律行为分为物权行为和债权行为，这两种行为有着本质的不同，如果采用物权行为无因性理论，即物权行为在其法律效力和法律结果上必须与其原有行为的有效性相分离，不动产变动之际，登记官吏的审查范围也就仅限于审查直接发生物权变动的物权行为。笔者认为，首先，我国大多数学者都认为物权行为理论是“概念法学的幽灵”而不主张物权行为的无因性理论，其次，如果登记中仅审查直接发生物权变动的物权行为，那其实与形式审查制一般无异。
第二、坚持实质审查制的学者经常提出实质审查的最大优点，即利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力，而且，采取严格的公示态度可使物权变动完全处于国家的管理和控制之下，便于国家有关部门进行管理和监督，法律的社会保护功能得到充分发挥。但是，笔者认为，在我国的当前公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。
首先，在实质审查制中，登记机关需要对合同的实质性条款进行审查，以确定物权变动之原因与事实是否相符。如果登记机关是行政机关的话，根据契约自由原则，合同的订立应由当事人之间私法自治，如果登记时登记机关都要对于合同实质条款进行审查，实际上等于扮演了司法机关的角色，不动产登记几乎就变成了向司法机关提起的合同效力确认之诉，背离了不动产登记的初衷，同时也是对当事人意思自治的过分干预。
实质审查的登记具有公信的效力，有的学者称之为公信原则。公信原则系指依公示方法所表现的物权纵不存在或有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权、而为物权交易之人，法律仍承认具有与真实物权存在相同法律效果，以为保护的原则。一旦实行登记的实质审查制，登记具有强大的法律效力-公信力，登记机关就必然需要为此承担相应强度的法律责任，对于真实权利人所受损害予以补偿。在登记如有错误、遗漏、虚伪而致权利人于损害时，在德国登记制中，由国家负责赔偿，在托伦斯登记制中，登记机关自己设置赔偿基金承担责任，不动产登记种类繁多，数量巨大，实质审查对于登记机关而言是一个沉重的负担，对于登记机关的人员素质和办公设备有相当高的要求，登记机关不易执行。
其次，通过登记的手段来加强国家对于不动产的管理和控制，笔者以为是一个不足取的办法。我国建国以来一直实行高度集中的计划经济，对社会的各种资源惟恐管理和控制得不紧，对于社会生活各方面“统得过死，统得过严”，反而阻碍了经济的发展。
登记实行形式审查制的最大弊端是登记缺乏公信力，物权变动的法律关系不明朗，物权归属情况不明晰，从而不利于交易安全。
笔者认为，形式审查制的这一弊端可以通过不动产产权证书的方法予以解决。在托伦斯登记制中，虽然实行登记的实质审查制，但是并不强制一切土地必须申请所有权及他项权力登记，即采任意登记主义，在这种情况下，由于可登记可不登记，因此，不动产物权变动的法律关系也不是很明朗。为了解决这个问题，托伦斯登记制度中使用交付产权证书的方式来明晰物权的归属情况，保障交易安全和经济信用。这种方法，一方面达到了保障交易安全和经济信用的目的，另一方面，物权变动中交付产权证书，尊重了当事人在私法领域中的意思自治原则，节省了大量的登记费用，克服了实质审查制的重大弊端。就我国而言，早在五十年代就已经实行不动产所有权登记发证制度，历史上和现在一直实行不动产的登记发证制度，我们已经在心理上和事实中普遍认可产权证书制度，所以，以发放产权证书的方法来弥补形式审查的弊端，具有现实的制度基础，因而可行性甚强，这样一来，形式审查既保证了交易安全，又有利于经济效率，理应是立法最佳选择。
（三）不动产登记制度的“五个统一”原则
目前，我国不动产登记机关是“多头执政”，而且其依据的法律也不同。这种混乱的状况不符合法理，也与世界各国的不动产登记制度不兼容。我国在制定物权法或者专门的不动产登记法时，有必要加以改善，具体而言，需要注意“五个统一”的原则：
第一，统一法理依据。
我国目前的不动产登记的法律依据“政出多门”，而且，已经制定的法律、法规中虽有关于不动产登记的规范，但这些规范比较零散，而且不合理者颇多，相互之间也存在大量矛盾的情况。更要害的问题是，目前大量的不动产登记内容仍然是按照计划经济的要求制定的，这些制度是为了满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要。所以，必须制定一部满足市场经济要求，逻辑严密、内容统一的适应我国国情的不动产登记法。
第二、统一登记机关。考察世界各国的不动产登记制度可以发现关于登记机关的两个规则性特点：一是不动产登记机关多为司法机关。如：德国是属于地方普通法院系统的土地登记局；日本是司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；瑞士是各州的地方法院；我国旧民法制定之时，也是采用地方法院统一登记的做法，但后来由于民国原司法混乱而改为由不属于行政机关的独立部门-地政局统一负责。二是不动产登记机关的统一性。为维护在不动产登记上司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内或一个统一司法区域内实行统一的不动产登记制度，即不论土地，房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。
目前，我国不动产登记机关都是有关不动产的行政管理部门。之所以世界各国都以司法机关为登记机关，是因为不动产登记直接或者间接地决定权利人的实体权利，故登记制度应与司法部门建立直接的关系。由于在登记时需要进行审查，就我国国情而言，行政机关无专门的相关人员和设备，难以担当不动产登记的重任，同时，行政机关由于负有行政管理职能，容易使登记变成行政管理的性质。另一方面，我国司法机关配有专门的法律人才和相关司法设备，同时，为了尊重当事人的意愿和保障当事人的合法权益，已经发展了一整套比较成熟的符合程序正义的讼讼原则和制度，例如辩论原则、诉讼证据制度等，而且，司法机关具有相对的独立性，有利于登记的公正性。另外，一旦有关不动产的登记发生争议，就可以直接进入诉讼程序，当事人不必经过起诉阶段，而是直接向上级法院上诉，这样既方便当事人获得法律救济，又可以节省有限的诉讼资源。所以，笔者认为，我国应当顺应国国际规则，以司法机关为不动产登记机关为宜，具体而言，可以由不动产所在地的县级人民法院统一管理。
第三、统一登记效力，根据本文的分析，笔者主张不动产登记法应采登记对抗主义，实行形式主义登记的原则。这不仅符合法理的要求，更是适应我国市场经济发展的需要。
第四、统一登记程序。在我国，一直存在重实体而轻程序的错误思想，对于程序公正的独立价值缺乏应有的认识，不动产登记制度是为了适应市场经济的发展，而市场具有高度的流动性，全国应当形成一个统一的大市场，减少直至消除地方保护主义，在不动产登记法中，应该统一登记的程序，原则上不允许各地区各自制定自己的不动产登记程序。
第五，统一权属证书。不动产权属证书是证明权利人拥有不动产物权的重要文书，是在我国未来实行登记对抗主义后保证交易安全的不可或缺的重要配套制度。我国目前的不动产权属文书不统一，在种类上包括地权证、房地产权证、林权证等等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书的不统一，不方便权利人进行登记，而且加重了权利人的经济负担，式样不统一也给假冒证书提供了可乘之机，对于市场交易的安全和效率极为不利。所以，不动产物权的权属证书应当由统一的机关制作、颁发，并且具有统一的格式。这样制定的权属证书就可以改变和防止目前权属文书中的混乱局面，从而保障不动产交易顺利、安全、高效地进。
篇15：不动产登记制度的实施论文
不动产登记制度的实施论文
不动产统一登记制度的制定与发布，标志着我国不动产统一登记制度已经起步。就我国当前的体制来讲，不动产登记制度的实施依旧存在着各个方面的阻力，房地产作为不动产中的典型，在不动产登记执行过程中受到的影响最为明显。
一、不动产登记及其与房地产经济的关系
不动产登记指的是不动产登记机构依据当事人的申请与自身职权，将不动产的自然、权利等状况在不动产登记簿中进行记载并公示。不动产包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不动产仅仅指房地产。不动产登记的主要原因是不动产具有不可移动性，而且其权利归属非常的复杂，需要对其产权关系进行明确。对于房地产而言，不动产登记的目的与职能并不是降低房价，两者之间并不存在直接的关系。房价的主要影响因素为房地产供求关系，其他因素所发挥的都是间接影响，通过对供求关系的影响来影响房价。不动产登记并不是单纯地为了征收房产税，两者之间虽然存在内在的逻辑关系，但不动产登记的目的并不是单一的房产税征收。不动产登记仅仅是房产税的技术准备与支撑。不动产登记主要包括以下几个方面的内容：基础——土地登记、核心——权属、目的——物权保护、表达形式——空间信息、法律特征——勘验取证、时态特点——现势性强、作用——多用途性。实现不动产登记，首先能够对房地产权人的权益进行保护。不动产登记能够从根本上解决不动产权属问题，从法律层面给与不动产权利人以保护，同时还能够对交易安全与交易秩序进行维护。其次，能够刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，实现房屋本身的社会价值。最后，为政府的宏观管理提供基础，促进房地产经济的健康发展。
二、不动产登记对房价的影响
从房价的角度进行分析，人们所关注的并不是不动产登记制度的内容与实施，而是在不动产登记基础上房地产政策的调整状况。房价的决定因素主要包括市场、人口、收入、货币供应等几个方面，在对住房资源进行调节的过程中，保有环节房产税具有非常关键的作用。不动产登记的主要功能并不是对房价进行调控，而是实现制度长远性的设计与改进，促进有序、规范的房地产市场秩序的形成，降低住房交易双方的产权风险，进一步促进房地产市场的平稳运行。从短期市场冲击方面来讲，不动产登记为个人住房房产税的征收奠定了坚实的技术基础，在一定程度上会对购房者的市场预期造成影响。从这个方面来讲，不动产登记条例的颁布确实在一定程度上增加了房价下行的压力。但是，不动产登记与房价下降之间并不存在必然的关系，不动产登记主要的目的`是对产权进行明晰登记。不动产登记对于居民不动产的影响包括两个方面：第一，老房子、旧房子的继承问题，在房地产市场化之前存在着很多历史遗留问题；第二，市场供需变化，部分只有多套住宅的人担心房产税推出，从而倾向于抛售房产。但这部分人数量有限，对房地产经济的冲击也是有限的。
三、不动产登记对二手房的影响
不动产登记并没有将房地产调控中作为其主要的目标，在短期内对房地产市场的影响也是有限的。不动产登记的主要目标是对多个部门的工作进行统一，建立全国统一的信息管理基础平台，实现审批、申请流程等方面的简化。当前，不动产登记条例的执行对象中并未涉及到存量房地产，购房者在不动产登记信息管理平台全面运行之前会保持观望状态，投资性购房者很少会出现大量抛售的情况。因此，不动产登记对房地产经济的影响更多的体现在未来市场运行规范方面。不动产登记条例的实施确实对二手房市场产生了一定的冲击，条例中并未提及自然人为条件对其名下的房产状况进行查询，但是能够通过地址对房产持有人进行推导，打破了传统的房产信息查询的瓶颈，可能会引发投资性购房者的抛售行为，高端二手房供应量可能会出现增加的情况，有利于平抑二手房市场价格。从短期进行分析，不动产登记对房价的影响是有限的，对二手房房源的增加可能产生更大的影响，但是对于大中城市来讲，二手房房源并不会对一手房产生较大的影响作用。从长期进行分析，不动产登记为房产税的征收奠定了基础，二房产税的征收必然会对房价产生较大的影响。因此，不动产登记的长期影响较为显著。不动产登记实施之后，政策对房价的影响将会逐渐体现出来，调控将更加精准。总体来讲，不动产登记对于房价过快上涨并不存在明显的抑制作用，不动产登记条例的实施将增加二手房房源，但是并不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。
四、不动产登记对整个房地产经济的影响
不动产登记在短期之内都是利空的，这会对市场成交心理造成一定的影响，导致大众在心理上倾向于少买房。但是这种利空影响仅仅是短期内的，不动产登记实现全面贯彻落实需要3-4年的时间才能够完全实现，对市场真实的影响并没有想象中的那么大。国家在政策出台的背后更多的关注房地产行业的市场化运行，不会对市场运行进行过多的政化操作。对于整个房地产行业来讲，不动产登记政策是有利的，通过计算机技术能够进一步实现行业信息分享机制的完善，解决行业内存在的信息不对称问题，使房地产企业能够实现自由竞争。此外，通过不动产登记平台的创建，能够为未来房产税的实施提供更多的有利影响，税收改革将使得房地产行业更加成熟，消除非理性投资需求。统一的不动产登记制度可能给楼市带来的改变包括投资者数量降低、商品房短期供给量增加、楼市回归理性等。从楼市的调控方面来讲，不动产登记实际上就是通过计算机实现个人住房信息登记与联网，个人住房信息系统的建立与完善能够通过针对性的措施对楼市的分类、存量等进行有效的调节，从而影响城市楼市的供求关系，对于楼市的健康、长期发展具有积极意义。因此，不动产登记工作的不断落实与发展对房价产生的影响当前仅仅局限在心理层面，并没有过多的实质性影响。即使实现了不动产登记与房产税政策的相互结合，其最大的效用与最终的目标也是实现不动产的精确管理与监控，促进房产使用效率的提高，对于房产价格的影响非常有限。
不动产登记符合我国当前的国情，对房地产经济有着重要的影响，促进了房地产企业进一步的发展与完善。
篇16：上海不动产统一登记制度实施
上海不动产统一登记制度实施
今天起，上海将全面实施不动产统一登记制度，房地产登记由不动产登记替代，房地产权证书和登记证明停止发放，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。该制度实施前依法核发的各类不动产权属证书、登记证明继续有效，权利不变动，证书不更换;各区现有的房地产交易大厅调整为不动产交易登记大厅，市民可前往办理不动产登记业务。
昨天下午，记者先后来到闵行区和虹口区的房地产交易中心，虽然两个机构还都在假期，不过门口都已挂上“不动产登记事务中心”的牌子。在虹口区不动产登记事务中心，记者发现地板上也已经贴上了“不动产登记事务中心”的指示箭头，与税务局的箭头一红一篮呼应，一目了然。一位正在更换门牌的工作人员告诉记者，除了一些小的办公室门牌还没有更换，其他的工作都已准备就绪，预计今天上班前可以全部完成。
[提示]
申请不动产登记需提交六种材料
不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、文件登记等。不动产登记应到不动产所在地的区县不动产登记中心申请办理，申请不动产登记的程序为提出申请——受理登记——审核登簿——发放权证。
申请不动产登记需提交六种材料：
1、登记申请书;
2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;
3、相关的不动产权属来源证明、登记原因证明文件、不动产权属证书;
4、不动产界址、面积等材料;
5、与他人利害关系的说明材料;
6、法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。
此外，当事人委托代理人申请不动产登记的'，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、被代理人签字或者盖章的授权委托书及代理人的身份证明。自然人处分不动产的，可提交经公证的授权委托书，授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到登记机构现场签订授权委托书;境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证、认证。
篇17：中国不动产登记细则落地开始实施
中国不动产登记细则落地开始实施
中国国土资源部日前公布《不动产登记暂行条例实施细则》，对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。
中国不动产登记中心登记制度处工作人员张富刚解释说，细则的实施将为中国不动产登记工作提供更加详实和可操作的法律依据。
易居研究院智库中心研究总监严跃进21日在接受中新社记者采访时表示，中国不动产登记制度的推进，主要沿着两条线路进行。
一个是不动产登记背后的基础数据整理，另一个是相关职能部门的组建和人员安排。目前不动产登记暂行条例实施细则的发布，意味着上述两条线路的工作基本已经完成。
严跃进认为，细则将对今后各地不动产登记的实际操作形成技术指导。比如说，未来在城乡土地制度改革的大背景下出现的新的房产项目权属登记等，可能比目前存量房的`登记制度开展更快。
此次公布的细则提出了一些有可操作性的新规定。如：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
值得注意的是，此次实施细则再次强调，“任何单位和个人不得泄露不动产登记信息”，同时明确提出“三类人”可以查询不动产登记资料，
一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
此次细则还指出，申请查询的主体或者查询事项不符合规定的，申请查询的目的不合法的，不动产登记机构不予查询。此前舆论担忧的“以人查房”曝露他人的财产信息，用作不法用途的行为，将面对严厉的法律制裁。
在法规细化、完善的同时，不动产统一登记也在青岛、厦门、深圳、武汉等多地陆续推开。如：北京市20日正式实施不动产统一登记制度，16个区县的市民新申请办理的将不再是过去的“房本”，而是不动产权证书。
从目前各地不动产登记的实施情况来看，此前人们所担忧的“抛房潮”并未出现，房地产市场依然保持平稳。
不动产登记中心市场监测处处长卢静指出，首先要明确不动产统一登记制度是一项摸清家底、保护公有和私有财产、保护产权之间合法交易的制度。
而房地产市场的波动主要受供求关系，受宏观调控政策和金融调控政策等不同因素的影响，不动产统一登记可能会一定程度上影响房地产市场的预期，但是它本身是行政管理行为，而且短期来看，其对市场的影响不是特别明显。
从长远效果来看，不动产统一登记制度实际上有利于房地产市场的平稳健康发展，有利于构建房地产调控的长效机制。
当然，卢静也承认，尽管不动产统一登记不是以征收房地产税为目的，但客观上有利于摸清房地产家底，为房地产税的出台奠定更为扎实的基础。
篇18：中国不动产登记制度法学论文指导
【论文摘要】：我国目前的不动产登记制度存在诸多缺陷，在未来制定的中国物权法中，不动产登记制度无疑是其中的重点内容。
文章首先阐述了不动产登记的概念、性质和意义，然后运用比较法学的研究方法，介绍了现在世界上三种典型的不动产登记制度，并主要从价值判断和利益分析的角度，结合我国的具体国情，提出我国未来的不动产登记应采对抗主义、形式审查制。
在具体制度的设计中，要注意坚持“五个统一”的原则。
【论文关键词】：不动产，登记制度，立法
自近代以来，登记即为不动产物权的公示方法。
不动产物权类型繁多，占有关系非常复杂，往往涉及国家、社会和第三人的利益，经常发生不动产的直接占有人与不动产的真正所有权人非为同一人的情况。
为了明确不动产之上的各种物权，以保障市场交易的安全，各国皆以国家有权机关的登记作为不动产物权的公示方法。
从法制史上看，我国物权变动采公示主义，土地所有权变动实行“登记”制度，历史悠久，1929-1931年国民政府时期的民法典便建立了现代意义上的物权变动的完善的公示公信制度。
但自解放后，由于众所周知的原因，我国大陆上始终未能建立一套系统和完善的物权变动制度，迄今尚未颁行专门的不动产登记法，有关不动产登记的规定仅在某些单行的民事法律中零散地有所涉及，而且，各种规定不合理、不规范者甚多，相互之间也存在大量不和谐甚至相互矛盾的情况，在具体应用中造成了极大混乱。
[139][368]我国实行社会主义市场经济制度，建立严谨而规范的物权公示制度，对于保护市场交易，促进经济发展，具有极其重要的意义。
目前，我国正着手制定物权法，不动产登记制度作为不动产法最基本的制度，无疑是当前物权法中的重点内容，如何构建与世界接轨并适应我国国情的不动产登记制度，颇值研讨。
一、不动产登记的基本理论
不动产登记，指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。
其目的在于管理地籍，确定产权，并作为课征土地税，推行土地政策之依据。
广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、机构、用途价值、等级、坐落、图形等事项;狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
另外，需要指出，有的学者着意使用“不动产物权登记”的称谓，笔者认为，不动产登记与不动产物权登记其实是一回事，没有区分的必要。
不动产登记的性质，大体上有三种学说：1、公法上行为说，该说认为：“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。
[238]2、证明行为说，该说避免公、私法性质上的判断，认为”房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
“3、私法行为说，该说认为，”登记效力之发生端在于登记之意思表示……登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力……从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为……。
“
笔者认为，不动产登记是国家专门机关将有关申请人的不动产的事项记载于不动产登记簿的行为。
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看，首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记，而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力;其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全;最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法效果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政行为的色彩。
所以大多数学者认为不动产登记属于一种公法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产产权，依法保护物权人的合法权益。
但是，如果不动产登记机关是司法机关的话，如瑞士、德国、日本等，笔者认为，在不动产登记机关是司法机关，又采实质审查制时，不动产登记应当是属于一种公法上的司法行为。
不动产登记制度起源于近代抵押权与破产法上的登记制度，是人类法律生活中一项重大的基本制度，对整个社会的经济发展具有重大意义。
它一方面给人们的交易活动带来了便利，它给关于不动产物权变动的交易活动提供了一个明确基础，使交易人可以简便、清楚地了解该不动产物权的权利归属情况，而且也使物权变动不必再以交付标的物的占有为要件;另一方面，也便于国家对物权变动进行管理，维护交易人的正当合法利益。
惟需注意的是，由于国家公权力在不动产登记中的介入，往往可能发生公权力干预私权利的弊端，这一问题在讨论我国选择具体的不动产登记制度时要重点涉及。
二、不动产登记制度的比较法研究
现代各国不动产登记制度，依其内容、效力等标准，主要可以归纳为三种类型：“契约登记制”：“权利登记制”：“托伦斯登记制”。
三种制度各有优缺点，学者们对于我国不动产登记制度的立法建议多以此三种立法体例为基础，故有必要首先了解以上三种立法模式。
1.契约登记制
此种登记制度起源于法国，又称为“法国登记制”或“登记对抗主义”。
除法国外，日本、意大利、比利时及西班牙等国均采此制。
契约登记制，具有以下主要特色：(1)登记为物权变动对抗第三人之要件，即物之变动，依当事人的合意发生效力，登记是已经发生的物权变动对抗第三人的要件。
登记采形式审查主义。
登记机关对于登记的申请，只进行形式上的审查，而对于契约上所载的权利事项，在实质上是否真实，有无瑕疵，在所不同。
(3)登记无公信力。
已登记的事项，实体法上如果有无效或者可撤消的原因时，得予推翻。
(4)登记簿的编制采人的编成主义(Prinzip desporsonen foliuncs)，即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成。
(5)登记物之动的状态，即不以登记物权之现在状态，而登记物权之变动。
2.权利登记制
权利登记制，又称德国登记制。
除德国外，瑞士、奥地利、匈牙利等国也采此制。
权利登记制的主要特色为：(1)登记(Eintragung)为土地物权变动之效力的发生要件，即土地物权之发生变动效力，除当事人之合意外，尚须登记。
登记采实质审查主义。
即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否在形式上完备外，对于不动产物权变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予登记。
(3)登记具有公信力。
即已经登记的不动产物权，即使在实体法上因登记原因之不成立，或者有无效或可得撤消得原因，也可以之对抗第三人。
(4)登记簿之编成采物之编成主义(Prin-zip des Reaifoliums)。
(5)登记物权之静的状态，即于登记簿不记入物权的变动事实，而记入物权的现在状态。
3.托伦斯登记制
托伦斯登记制，为澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚州所创。
除澳大利亚外，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国以及我国香港等大多数英语国家和地区，均采这一制度。
此制之基本精神与权利登记制相同，具有以上5点权利登记制的特色外，与权利登记制又有以下差异：(1)采任意登记制，而权利登记制，一切土地权利必须登记，其变动也莫能外。
交付产权证书，即对不动产进行所有权第一次登记时，登记机关除应将登记事宜记入登记簿外，并应发给土地所有权人产权证书，以作为享有不动产权利之确定凭证;而权利登记制中，登记系就当事人之契约加以注记验证，并不另发书状。
(3)设置赔偿基金。
由于登记具有公信力，故登记有错误、虚伪或遗漏而致真正权利人受损害时，在托伦斯登记制中，由登记机关负损害赔偿之责，登记机关因此往往设有赔偿基金;而在权利登记制，国家负损害赔偿之责。
[59][153]
我国现行的不动产登记制度，介于托伦斯登记制与权利登记制之间，一方面，登记是不动产权属变动的生效要件;另一方面，我国实行不动产的登记发证制度。
[204-205]我国未来制定的不动产登记制度显然不应该完全照搬上述三种登记制度中的某一种，而应当从我国的具体国情出发，考虑我国的经济环境、社会需求及有关配套制度的完善和健全性，分别从三种登记制度中借鉴和吸收有益的部分，最终形成具有我国特色的不动产登记制度。
三、中国不动产登记制度构造的立法建议
(一)我国不动产登记效力应采对抗主义
民法制度构造的基础应当是现实中的利益衡量和价值判断。
如果缺少了正当的价值判断而过分强调理论的圆满，到头来只会产生“概念法学”的畸形物。
正如日本著名学者北川善太郎先生所指出的，法现象是在综合事实因素和价值判断之后穿上一件逻辑的外衣而已。
[81]评判某一制度的优劣，只有在冷静地检讨了这一制度所具有的“实益”后才能作出正确结论。
笔者认为，不动产登记的效力应采对抗主义。
利益衡量和价值判断分为宏观和微观两个角度。
在宏观角度，私法自治是民法的基本原则，当事人有权依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原则，私人相互间的法律关系应取决于个人之自由意思。
[151]物权变动是民法中物权制度的重要部分，只要其变动没有损害国家、社会和第三人的利益，法律就不应该过多地干涉，否则，反而阻碍了商品流通和市场交易，不利于市场经济的发展。
在微观利益衡量上，学者主张不动产登记效力采成立要件主义的最主要的理由是，采登记的对抗主义不利于保护交易安全和第三人的利益(“交易上的利益”)。
但是，事实上又是怎样一回事呢?为了说明问题，举一个具有代表性的例子如下：
甲拥有一不动产，与乙订立买卖合同，将不动产转让给乙，但尚未办理不动产的变更登记。
此时，又有丙来与甲协商欲买甲之不动产，价格比乙为高，甲转而准备将不动产卖给丙。
丙为交易第三人，现在我们分别在丙为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采生效主义及采对抗主义中衡量交易上的利益。
1.丙为善意：
1)不动产登记采生效主义
在登记为物权变动之生效要件时，由于乙尚未办理不动产的变更登记，故不动产的变动没有生效，甲仍是不动产的合法所有人，他当然有权将自己的不动产转让给丙(在这种情况下，由于甲是不动产的有权处分人，根本不需要适用善意取得制度，丙即可合法地取得不动产的所有权，其实，在不动产登记采生效主义的国家里，不动产以登记为公示原则，故不动产的取得一般不适用善意取得制度)。
然后，甲对乙承担债权法上的违约责任。
这样，丙最终取得该不动产。
2)不动产登记采对抗主义
在登记采物权变动之对抗主义时，不动产的取得和变更只要当事人意思表示一致时，即生效力，但是，物权变动的效力不能对抗善意的第三人。
这样，即使乙尚未办理不动产的变更登记，物权变动已经生效，他仍然可以获得不动产，但是，由于丙是善意第三人，乙取得不动产的效力不能对抗丙，丙因而最终取得该不动产。
篇19：不动产登记暂行条例实施细则全文
中华人民共和国国土资源部令
第63号
《不动产登记暂行条例实施细则》已经2015年6月29日国土资源部第3次部务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
部长 姜大明
2016年1月1日
