法学论文动产与不动产

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篇1：法学论文动产与不动产

法学论文动产与不动产

动产与不动产划分标准探究

论文摘要： 动产与不动产的划分，是民法上最基本的物的分类。

如何划分动产与不动产，各国所采取的立法例不尽相同，主要涉及物理标准、价值标准、程序标准、登记标准等，我国法应当采取物理标准。

关键词：动产;不动产;划分标准;物理标准

在民法上，动产与不动产是最为重要的一种分类。

“在每一种法中，都存在一个‘对物的最基本划分’(summa divisio)，也就是说，整个经济—社会制度都以它为基点。”“这个基本的划分在现代法中表现为不动产与可动产之分。”那么，动产与不动产的划分标准是什么呢?本文试就此问题谈点看法。

一、动产与不动产划分标准的立法例

在罗马法上，动产与不动产又被称为可动物与不动物或者可动产与不动产，其划分是慢慢地发展起来，并且直到罗马法的最后阶段才被采用的。

《法学阶梯》认为：“物实际上可分为可动物和不动物。”可动物(res mobiles)是指可以自由移动而不改变其结构的物品;不动物(res immobiles)是指不能从一地向另一地转移的物品。

可见，在罗马法上，动产与不动产的划分采取的是物理标准，即以物的物理属性是否能够移动为标准划分动产与不动产。

在日耳曼上，动产与不动产的划分除物理标准外，还以标的是否容易灭失为标准。

容易灭失者为动产，不容易灭失者为不动产。

法谚云：“炬火所得烧尽之物，悉为动产。”是以木造家屋，不问其有无定着性，悉为动产。

这是因为，古代日耳曼人原以狩猎牧畜为主要生产方式，辅之以农耕。

当时权利的客体限于武器、家畜、衣服、耕作狩猎的用具以及与日常衣食住等有关的物品。

此时的物仅有动产，而动产之中最重要的是家畜。

及至部落法时代，日尔曼人的生活已进步至农业社会。

此时的物包括土地及动产，而不动产不包括家屋。

到了封建法时代，因封建制度的发达，土地成为财富与权力的渊源，不仅于经济上具有优越力，且于政治上及法律上皆有重大的意义。

其后，至都市法时代，土地始成为完全私有权的客体。

家屋亦逐渐发达，但除石建之大建筑外，尚未视为不动产。

近现代各国立法大都对动产与不动产作出了划分，且划分的方法均是对不动产作出界定，而不动产之外的物为动产。

从各国规定来看，动产与不动产划分的基本标准是物理标准，只是各国采用的程度有所不同。

有的国家采取单纯的物理标准，而有的国家则在物理标准外兼采其他标准，但其它标准也都是辅助物理标准而发挥作用的。

概括起来说，动产与不动产的划分主要有以下五种标准：

一是单纯物理标准。

这是多数国家所采取的标准。

例如，《意大利民法典》第812条规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。

固定在河岸或河床之上并且永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑物视为不动产。”《日本民法典》第86条规定：“土地及其定着物为不动产。”《埃塞俄比亚民法典》第1130条规定：“土地和建筑物被视为不动产。”《智利民法典》第568条规定：“不能从一地移往他地的物，为不动产。

例如，土地和矿产，以及永久附着其上的物，如建筑物、树木。”

二是物理标准兼价值标准。

这种划分方法以物理标准为主，辅之以价值标准划分动产与不动产，为法国民法所采用。

在法国古代法上，动产与不动产的划分的基本思想是：不动产是贵重的长期存在的和能够产生收益的财产;动产则具有较低的价值且不能长久存在，动产的价值是“脆弱”的。

可见，法国古代法中动产与不动产的划分标准是一种有所改变的物理标准，同时表现和适应了一定的价值观念。

《法国民法典》采用了罗马法的物理标准，同时也保留了以价值概念为标准的动产与不动产的区别。

对此，《法国民法典》第517条规定：“财产，或依其性质，或依其用途，或依其附着客体而为不动产。

”可见，《法国民法典》中所规定的不动产，基本上可以归纳为三类：一是依财产的性质所确定的不动产，如土地与建筑物及其附着物，这是依物理标准所界定的不动产;二是依财产的用途所确定的不动产，如土地所有人为土地之利用与经营，在土地上安置的物件(如与耕作相关联的牲畜、农具等)。

这里的财产用途，其特定含义是指所有权人通过将一物用于另一物，使之对另一物具有特别用途或专门安排，从而在两物之间确立起一种关系;三是依财产所附着客体所确定的不动产，如不动产之用益权、地役权与土地使用权等。

后两类不动产的界定基本上采取的是价值标准，因为这些财产通常被视为价值较大的财产。

三是物理标准结合程序标准。

这种划分方法在物理标准的基础上，又通过一定的程序来划分动产与不动产，为德国民法所采用。

《德国民法典》第94条规定：“(1)附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。

种子自播种时起，植物自栽种时起，为土地的主要组成部分。

(2)为完成建筑物而附加的物，属于建筑物的主要组成部分。

”《德国民法典》没有对不动产与动产的概念加以规定。

这是因为，“在立法者看来，这个概念的内容，人人熟知，故法典本身对其未给定义解释。”在动产与不动产的划分中，正确“理解这一对概念的出发点是‘土地’。

此概念并不等同于土地与土壤在自然界中的清晰分类，而应自法技术的角度，依据土地登记簿内容来对其进行理解。

故而，土地是指在被当作‘土地’而登记于土地登记簿中的地表的一部分。”在德国民法上，不动产的通行解释是“地产”，即可以纳入不动产登记的土地。

也就是说，德国民法中的地产，不能包括不可以纳入登记的地面，如沙漠。

地产是在不动产登记簿中登记的地表部分，而不是自然意义的土地。

同时，在德国民法上，建筑物是地产的重要组成部分，“地产的组成部分和地产具有同样的法律命运”。

可见，德国民法在采用物理标准划分动产与不动产后，又通过登记程序进一步加以限制，从而形成了民法上的不动产的概念。

四是物理标准兼法定标准。

这种划分方法是以物理标准为主，兼由法律规定哪些其他财产属于不动产，为越南民法所采用。

根据《越南民法典》第181条的.规定，不动产是不能移动或改变的财产，如包括土地、建筑物以及土地上附着物。

此外，不动产还包括法律规定的其他财产。

五是物理标准兼登记标准与法定标准。

这种划分方法是以物理标准为主，兼以登记及法律规定界定不动产与动产，为俄罗斯民法所采用。

根据《俄罗斯联邦民法典》第130条的规定，不动产包括土地及附着物，这是以物理标准界定的不动产。

此外，不动产还包括两种：一是登记机关登记的航空器、航天器、船舶，这是以登记标准界定的不动产;二是法律规定的可以成为不动产的其他财产。

如《俄罗斯联邦民法典》第132条中规定：“作为财产综合体的企业在整体上是不动产。”这是由法律所规定的不动产。

可见，《俄罗斯联邦民法典》在采取物理标准的基础上，又采取了登记标准和法定标准。

有学者认为，《俄罗斯联邦民法典》采取了登记标准，[12]这是不准确的。

二、我国学者关于动产与不动产划分标准的理论争议

在我国，关于动产与不动产的划分标准，学者间存在着不同的看法，主要有四种观点：

第一种观点认为，动产与不动产的划分标准应采取物理标准，这是我国大陆和台湾地区绝大多数学者的看法，我国大陆和台湾地区的立法也采取了这种标准。

例如，我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”《担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”我国台湾地区民法第66条规定：“称不动产者，谓土地及其定着物。

不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”目前，大陆学者主持拟定的最具有代表性的两部民法典草案建议稿也采取了物理标准。

王利明教授主持的《中国民法典学者建议稿》第129条规定：“不动产是指依其自然性质不能移动，或者一经移动便使其用途受到损害的物，包括土地、土地定着物、与不动产尚未分离的出产物等。”

梁慧星教授主持的《中国民法典学者建议稿》第97条规定：“不动产，是指依自然性质或者法律规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。”

第二种观点认为，动产与不动产的划分应采取登记标准，即须经登记的财产是不动产，不须登记的财产为动产。

概括起来，这种观点的主要理由有两个方面：一方面，物理标准具有无法克服的缺陷：其一，物的不动性完全是从实物形态出发的，无法表现物的其他性质;其二，物的不动性不等同于物的重要性，难以表现物在现代社会中的地位与作用;其三，在科学技术不断进步的时代，连不动产本身也在发生变化，如整幢房屋被迁移。

若按物理标准，房屋应划归为动产。

另一方面，与物理标准相比，登记标准具有全部覆盖所需指代的重要财产的功能。

其一，不动产是重要财产的指代，就必须覆盖一个社会的全部重要财产，登记标准实现了这一点，凡登记的为不动产，即为重要财产，使登记财产、不动产、重要财产三者成为外延完全相同的概念，不产生任何歧义。

其二，登记标准是一个客观的、简明的、能为不同时期和不同社会所共同采用的标准，不需要其他的辅助标准，不需要复杂的理论解释，不需要设置各种例外，它将使物权法少去累赘和混乱。

其三，登记具有证明财产的重要性与管理重要财产合二为一的优势，而以往的分类标准仅仅用于划出重要财产，登记只成为管理财产的方式。

第三种观点认为，动产与不动产应根据物能否移动并且是否因移动而影响其价值，以及物权变动法律要件的不同为标准而进行划分。

这种观点主张，动产是能够移动并且不致于影响其价值的物，而不动产是指性质上不能移动或虽可移动但会影响其价值的物。

第四种观点认为，动产与不动产的划分应当以物理性标准为主，辅之以登记性标准。

这种观点的主要理由在于，物理标准具有天然优越而不可替代的地位，应当继续坚持。

但物理标准具有一定的局限性，对车、船、航空器乃至无体物，该标准难以发挥其划分的功能。

因此，应当辅之以登记标准。

按照这种观点，动产与不动产首先应按照物理标准进行划分，然后再根据财产是否登记的情况界定不动产，即凡是登记的特定物都属于不动产之列。

在上述观点中，第一种观点采取的是单纯的物理标准，第二种观点采取的是完全的登记标准而抛弃了物理标准，第三、四种观点则采取了混合标准。

第三种观点采取了物理标准与物权变动要件标准，但从其对动产与不动产的概念界定来看，其实采取的仍是物理标准，而没有采用物权变动要件标准。

同时，从物权变动要件来看，登记或交付是至关重要的因素，因此，如果动产与不动产的划分考虑物权变动的要件，其实也就是考虑登记问题，也可以说就是登记标准问题。

篇2：法学论文不动产登记制度

法学论文不动产登记制度

浅析中国不动产登记制度

【论文摘要】本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。

论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系;第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比。

针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。

第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、

应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。

一、不动产登记的法律关系

不动产是与动产相对称的物的概念。

所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。

不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记 (2) 。

它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。

不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务;效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。

本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。

不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。

从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。

一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。

横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。

纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。

所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。

1、纵向不动产登记法律关系

纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。

在国际上，不动产登记机关比较明确。

在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局;在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所;在瑞士多为各州的地方法院。

这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。

如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必起诉，而是向上级法院直接上诉;我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。

后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。

登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制;

另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本，《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人(4)。

登记申请人的权利义务主要体现为登记申请权和登记义务。

登记申请权是不动产利害关系人申请登记的权利，与登记机关受理登记的义务相对应。

登记申请权发生有两个前提：一是申请权利人与不动产有一定的利害关系;二是申请人的利益需要通过登记的方式得到保护。

登记申请人的登记义务是指登记申请人对登记机构所负有的、对与之存在利害关系的不动产进行登记的义务，与登记机构的登记权限相对应，是一种行政义务，登记义务的行政性在不动产标示登记中得到最充分的体现。

2、横向不动产登记法律关系

横向的不动产登记法律关系是指在平等主体的登记权利人和登记义务人之间，在登记申请过程中所形成的法律关系，存在于登记申请人之间，在性质上属于民事法律关系。

不动产登记申请在不动产事实上的权利状态与不动产登记薄上的记载不一致的场合，需要真实的权利人和名义上的权利人这两类当事人共同完成，登记利益对于这两类申请人是不同的。

事实上的权利人因登记取得名义上的权利，因登记而受益;名义上的权利人因登记丧失名义上的权利，因登记而受损。

因此，登记申请权对两类申请人的意义明显不同，对前者是积极的申请权，对后者是消极的合作义务，基于这一原因，不动产登记理论将前者称为登记权利人，将后者称为登记义务人。

所谓事实上权利状态与不动产登记薄不符，主要指两种情况，一是不动产权发生了实质的物权变动，即发生了所有权转移或附设权利，如地上权抵押权的设定、变动、取消，新权利人所享有的真实权利与不动产登记薄上记载内容相脱节;二是指虚伪登记。

在这种情况下，登记薄上记载的是错误的权利、或已丧失的权利、或实际存在但已被涂销的权利，而与事实的权利状态不符。

横向不动产登记法律关系的权利义务表现为登记权利人的请求权和登记人的允诺义务。

两者设置的目的.都是为了保障登记顺利进行，实现真正权利人的利益，其权利义务具有目的同一性、内容对应性，因此，本部分仅对登记请求权进行详细探讨。

登记请求权与登记申请权不同，它是登记权利人享有的、请求登记义务人为登记申请行为的权利，从性质上看是一种民事权利，不能由权利登记人本身予以强制实现，而应通过法院裁决实现强制性保障。

登记请求权发生的原因，一是不动产物权变动的事实，二是事实上的权利状态与登记的权利状态不一致，据此，登记请求权可以分为债权登记请求权和物上登记请求权。

债权登记请求权基于不动产物权变动的事实产生，源于不动产物权变动当事人的债权契约，是与由从债务人交付义务派生的附随义务相对应的权利，无须在债权契约中约定，为法定权利。

物上登记请求权的产生，基于权利的事实状态与不动产登记薄上的记载相互脱节，源于真实权利人享有的物权效力，本质上看是排除妨碍请求权的延伸。

由上观之，登记请求权是一种法定权利，基于一定的法律事实发生，因其可诉性而具有强制性的效力.

二、不动产登记制度的经济背景

不动产登记制度作为一项法律制度，从来就不是孤立的，其内容取决于社会经济制度。

不动产作为重要的生产、生活资料是任何社会不可缺少的调整对象。

不同社会经济制度对不动产登记制度有着不同的要求。

基于这一原因，研究不动产登记制度的一般性规律，就需要对其社会经济背景作以分析。

社会经济制度有两层含义，一为社会财产所有制形式，一为社会经济运行机制。

财产所有制形式是社会根本经济制度，反映一个社会财产利益的最终归属状态，有公有制和私有制两种基本形式;社会经济运行机制，是社会经济运行的方式，在现代社会中也有两种主要形式，一为计划机制，一为市场机制。

社会财产所有制虽然本质上决定社会财产制度，但其具体操作的内容，往往是社会经济运行机制影响的直接后果。

本文所称社会经济背景，是指社会经济运行机制，具体地讲，是探讨计划经济和市场经济对不动产登记制度的影响。

1、计划经济体制下的不动产登记制度

计划经济体制，在一个相当时期曾一度是我国所采用的基本运行机制，虽然经过经济体制改革，市场经济已蓬勃发展。

但在体制的转制改造过程中，计划经济体制的影响仍不容忽视。

此外，对计划经济体制下的不动产登记制度进行研究，也有助于我们用历史的眼光分析市场经济体制下的不动产登记制度。

在计划经济体制下，不动产由国家直接行使支配权，不动产的开发利用由国家统一调控，不动产物权的取得由国家无偿划拨或分配，不动产的流转也需要国家行政调配完成。

国家意志以行政决策的形式左右着不动产运行的全过程。

国家对不动产的计划管理，须依赖于系统的不动产产籍资料，以权威的产籍资料为依据才能确保宏观调控的合理性，避免调控行为的重复和冲突，取得秩序上的稳定。

国家为确保产籍资料的准确性，通常将登记规定为不动产使用权取得的强制性程序。

登记虽然具有不动产得以使用的要件功能，但在此情形下却不具备实际的要件意义。

首先，不动产使用权在获得管理机关的正式批文后即已取得。

其次，登记仅为对批准文件形式上的复核，没有实质内容。

据此可认为，计划经济体制下的不动产登记，只是不动产使用者应当履行的行政手续，或者说仅是一种产籍管理方式，对不动产物权的取得、变更不具备实际的和法律的效力。

2、市场经济体制下的不动产登记制度

市场经济体制下，不动产及附设其上的权利始终以商品的身份、依权利人的意志而不是依国家的意志在市场上自由流通。

而实现这种市场性流通的运行，需要满足三个前提：其一，作为流通标的的不动产及附设其上的权利被有效的界定，否则不具备流通的资格或流通将失去意义;其二，流通主体与流通标的之间的支配关系，

即不动产权利人对不动产及附设其上的权利的支配权必须明确，否则，流通主体必将耗以相当的时间和成本确认此种关系，有碍流通、交易的效率;其三，流通的标志必须明确，否则权利转让与否第三人无从认定，交易的安全无从保障。

不动产不可移动的自然属性与市场经济体制要求的流通性存在先天的矛盾，这决定了不动产移转须是权利移转，不动产的占有者与实际权利人的脱节又要求以一定的权属标志形式对真正的权利人予以确认、合意、交付作为物权变动的要件仅能完成不动产交易的公示，

但不足以公示不动产的流转，需要具有法律权威的方式公示不动产物权的设立、流转和消灭，将不动产物权状态公布于众，帮助第三人获得相关信息和判定是否为有关行为。

这些需求都赋予不动产登记丰富的使命。

可见，以登记的权威来明确不动产产权关系、公示产权的流转、保障权利人利益和交易安全，是不动产市场运行机制的客观要求。

三、不动产登记制度的完善措施

不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。

但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度强调行政管理功能，忽视和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，不动产登记发生作用的范围也未涉及农村，这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。

篇3：中国不动产登记制度法学论文指导

【论文摘要】：我国目前的不动产登记制度存在诸多缺陷，在未来制定的中国物权法中，不动产登记制度无疑是其中的重点内容。

文章首先阐述了不动产登记的概念、性质和意义，然后运用比较法学的研究方法，介绍了现在世界上三种典型的不动产登记制度，并主要从价值判断和利益分析的角度，结合我国的具体国情，提出我国未来的不动产登记应采对抗主义、形式审查制。

在具体制度的设计中，要注意坚持“五个统一”的原则。

【论文关键词】：不动产，登记制度，立法

自近代以来，登记即为不动产物权的公示方法。

不动产物权类型繁多，占有关系非常复杂，往往涉及国家、社会和第三人的利益，经常发生不动产的直接占有人与不动产的真正所有权人非为同一人的情况。

为了明确不动产之上的各种物权，以保障市场交易的安全，各国皆以国家有权机关的登记作为不动产物权的公示方法。

从法制史上看，我国物权变动采公示主义，土地所有权变动实行“登记”制度，历史悠久，1929-1931年国民政府时期的民法典便建立了现代意义上的物权变动的完善的公示公信制度。

但自解放后，由于众所周知的原因，我国大陆上始终未能建立一套系统和完善的物权变动制度，迄今尚未颁行专门的不动产登记法，有关不动产登记的规定仅在某些单行的民事法律中零散地有所涉及，而且，各种规定不合理、不规范者甚多，相互之间也存在大量不和谐甚至相互矛盾的情况，在具体应用中造成了极大混乱。

[139][368]我国实行社会主义市场经济制度，建立严谨而规范的物权公示制度，对于保护市场交易，促进经济发展，具有极其重要的意义。

目前，我国正着手制定物权法，不动产登记制度作为不动产法最基本的制度，无疑是当前物权法中的重点内容，如何构建与世界接轨并适应我国国情的不动产登记制度，颇值研讨。

一、不动产登记的基本理论

不动产登记，指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。

其目的在于管理地籍，确定产权，并作为课征土地税，推行土地政策之依据。

广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、机构、用途价值、等级、坐落、图形等事项;狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。

另外，需要指出，有的学者着意使用“不动产物权登记”的称谓，笔者认为，不动产登记与不动产物权登记其实是一回事，没有区分的必要。

不动产登记的性质，大体上有三种学说：1、公法上行为说，该说认为：“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。

[238]2、证明行为说，该说避免公、私法性质上的判断，认为”房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

“3、私法行为说，该说认为，”登记效力之发生端在于登记之意思表示……登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力……从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为……。

“

笔者认为，不动产登记是国家专门机关将有关申请人的不动产的事项记载于不动产登记簿的行为。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看，首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记，而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力;其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全;最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法效果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政行为的色彩。

所以大多数学者认为不动产登记属于一种公法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产产权，依法保护物权人的合法权益。

但是，如果不动产登记机关是司法机关的话，如瑞士、德国、日本等，笔者认为，在不动产登记机关是司法机关，又采实质审查制时，不动产登记应当是属于一种公法上的司法行为。

不动产登记制度起源于近代抵押权与破产法上的登记制度，是人类法律生活中一项重大的基本制度，对整个社会的经济发展具有重大意义。

它一方面给人们的交易活动带来了便利，它给关于不动产物权变动的交易活动提供了一个明确基础，使交易人可以简便、清楚地了解该不动产物权的权利归属情况，而且也使物权变动不必再以交付标的物的占有为要件;另一方面，也便于国家对物权变动进行管理，维护交易人的正当合法利益。

惟需注意的是，由于国家公权力在不动产登记中的介入，往往可能发生公权力干预私权利的弊端，这一问题在讨论我国选择具体的不动产登记制度时要重点涉及。

二、不动产登记制度的比较法研究

现代各国不动产登记制度，依其内容、效力等标准，主要可以归纳为三种类型：“契约登记制”：“权利登记制”：“托伦斯登记制”。

三种制度各有优缺点，学者们对于我国不动产登记制度的立法建议多以此三种立法体例为基础，故有必要首先了解以上三种立法模式。

1.契约登记制

此种登记制度起源于法国，又称为“法国登记制”或“登记对抗主义”。

除法国外，日本、意大利、比利时及西班牙等国均采此制。

契约登记制，具有以下主要特色：(1)登记为物权变动对抗第三人之要件，即物之变动，依当事人的合意发生效力，登记是已经发生的物权变动对抗第三人的要件。

登记采形式审查主义。

登记机关对于登记的申请，只进行形式上的审查，而对于契约上所载的权利事项，在实质上是否真实，有无瑕疵，在所不同。

(3)登记无公信力。

已登记的事项，实体法上如果有无效或者可撤消的原因时，得予推翻。

(4)登记簿的编制采人的编成主义(Prinzip desporsonen foliuncs)，即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成。

(5)登记物之动的状态，即不以登记物权之现在状态，而登记物权之变动。

2.权利登记制

权利登记制，又称德国登记制。

除德国外，瑞士、奥地利、匈牙利等国也采此制。

权利登记制的主要特色为：(1)登记(Eintragung)为土地物权变动之效力的发生要件，即土地物权之发生变动效力，除当事人之合意外，尚须登记。

登记采实质审查主义。

即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否在形式上完备外，对于不动产物权变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予登记。

(3)登记具有公信力。

即已经登记的不动产物权，即使在实体法上因登记原因之不成立，或者有无效或可得撤消得原因，也可以之对抗第三人。

(4)登记簿之编成采物之编成主义(Prin-zip des Reaifoliums)。

(5)登记物权之静的状态，即于登记簿不记入物权的变动事实，而记入物权的现在状态。

3.托伦斯登记制

托伦斯登记制，为澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚州所创。

除澳大利亚外，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国以及我国香港等大多数英语国家和地区，均采这一制度。

此制之基本精神与权利登记制相同，具有以上5点权利登记制的特色外，与权利登记制又有以下差异：(1)采任意登记制，而权利登记制，一切土地权利必须登记，其变动也莫能外。

交付产权证书，即对不动产进行所有权第一次登记时，登记机关除应将登记事宜记入登记簿外，并应发给土地所有权人产权证书，以作为享有不动产权利之确定凭证;而权利登记制中，登记系就当事人之契约加以注记验证，并不另发书状。

(3)设置赔偿基金。

由于登记具有公信力，故登记有错误、虚伪或遗漏而致真正权利人受损害时，在托伦斯登记制中，由登记机关负损害赔偿之责，登记机关因此往往设有赔偿基金;而在权利登记制，国家负损害赔偿之责。

[59][153]

我国现行的不动产登记制度，介于托伦斯登记制与权利登记制之间，一方面，登记是不动产权属变动的生效要件;另一方面，我国实行不动产的登记发证制度。

[204-205]我国未来制定的不动产登记制度显然不应该完全照搬上述三种登记制度中的某一种，而应当从我国的具体国情出发，考虑我国的经济环境、社会需求及有关配套制度的完善和健全性，分别从三种登记制度中借鉴和吸收有益的部分，最终形成具有我国特色的不动产登记制度。

三、中国不动产登记制度构造的立法建议

(一)我国不动产登记效力应采对抗主义

民法制度构造的基础应当是现实中的利益衡量和价值判断。

如果缺少了正当的价值判断而过分强调理论的圆满，到头来只会产生“概念法学”的畸形物。

正如日本著名学者北川善太郎先生所指出的，法现象是在综合事实因素和价值判断之后穿上一件逻辑的外衣而已。

[81]评判某一制度的优劣，只有在冷静地检讨了这一制度所具有的“实益”后才能作出正确结论。

笔者认为，不动产登记的效力应采对抗主义。

利益衡量和价值判断分为宏观和微观两个角度。

在宏观角度，私法自治是民法的基本原则，当事人有权依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原则，私人相互间的法律关系应取决于个人之自由意思。

[151]物权变动是民法中物权制度的重要部分，只要其变动没有损害国家、社会和第三人的利益，法律就不应该过多地干涉，否则，反而阻碍了商品流通和市场交易，不利于市场经济的发展。

在微观利益衡量上，学者主张不动产登记效力采成立要件主义的最主要的理由是，采登记的对抗主义不利于保护交易安全和第三人的利益(“交易上的利益”)。

但是，事实上又是怎样一回事呢?为了说明问题，举一个具有代表性的例子如下：

甲拥有一不动产，与乙订立买卖合同，将不动产转让给乙，但尚未办理不动产的变更登记。

此时，又有丙来与甲协商欲买甲之不动产，价格比乙为高，甲转而准备将不动产卖给丙。

丙为交易第三人，现在我们分别在丙为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采生效主义及采对抗主义中衡量交易上的利益。

1.丙为善意：

1)不动产登记采生效主义

在登记为物权变动之生效要件时，由于乙尚未办理不动产的变更登记，故不动产的变动没有生效，甲仍是不动产的合法所有人，他当然有权将自己的不动产转让给丙(在这种情况下，由于甲是不动产的有权处分人，根本不需要适用善意取得制度，丙即可合法地取得不动产的所有权，其实，在不动产登记采生效主义的国家里，不动产以登记为公示原则，故不动产的取得一般不适用善意取得制度)。

然后，甲对乙承担债权法上的违约责任。

这样，丙最终取得该不动产。

2)不动产登记采对抗主义

在登记采物权变动之对抗主义时，不动产的取得和变更只要当事人意思表示一致时，即生效力，但是，物权变动的效力不能对抗善意的第三人。

这样，即使乙尚未办理不动产的变更登记，物权变动已经生效，他仍然可以获得不动产，但是，由于丙是善意第三人，乙取得不动产的效力不能对抗丙，丙因而最终取得该不动产。

篇4：不动产统计数据整合流程与方法论文

不动产统计数据整合流程与方法论文

摘要：随着分散形式的不动产登记的缺陷持续凸显， 政府开始着手构建不动产统一登记制度， 尝试将登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台有机的整合， 并对不动产统一登记工作的职责进行了明确的规定。不动产登记信息数据整合作为不动产统一登记中的前提， 其技术方法受到广泛的关注。本文简要分析了不动产登记业务的现状， 提出了不动产数据整合的技术流程， 并对其关键技术进行了研究。

关键词：不动产登记； 数据库建设； 数据整合；

引言

长时间以来， 林地、海域、土地等不动产的登记工作分散在林业、海洋、国土资源等各个机构中， 这些机构均从自身领域的管理特征出发， 确定了有关的技术要求并且单独开展管理。处于这样一种分散登记的状态中， 若想对信息平台进行统一， 首要工作就是对不同机构、不同格式的历史信息进行整合。本文对不动产登记数据整合的关键技术做出探讨。

1 不动产登记现状

1.1 业务现状

就不动产统一登记而言， 其涵盖的内容十分丰富， 包括土地、林地、房屋、海域等。从现实情况来看， 现存的各类登记业务大体上都存在相应的登记办法， 相关登记工作都有一定的依据。通常而言， 不管是哪种不动产， 登记往往都包括如下几类：第一， 初始登记；第二， 变更登记；第三， 注销登记。此外， 不同类型的不动产在登记程序方面也是大体一致的。

1.2 数据现状

当下， 土地、林地以及海域等各种不动产的登记信息化在国土资源、林业、海洋等机构的信息化整体规划和推进下， 都积累了丰富的数据资源， 建立了登记信息系统， 登记业务不同程度地实现了信息化。在登记时， 重点包含如下两种内容：一种为空间数据；另一种为权属数据。其中的细节内容见表1.

1.3 信息系统现状

现阶段， 土地、房屋登记的信息化较为完善， 均实现了利用现代的信息技术系统完成土地和房屋的`登记和管理。但林权登记和海域登记等信息化程度相对落后， 而草原登记和农村土地承包经营权的信息化登记更显落后。具体见表2.

2 不动产数据整合技术流程

数据整合首先要尊重历史， 充分继承， 以此为原则作为整体思路， 留存并且认同原各个机构已获得的调查结果， 针对不管是和初始调查有关的， 还是和变更调查有关的土地、林地以及海域等， 从当下的相关要求出发， 通过宗地统一编码， 将各种信息关联起来。在职能整合大体上实现以后， 依据所形成的整体工作规划， 在特定期间， 实施统一的调查活动， 对各个机构的调查信息， 依据位置关系以及一致的要求进行整理、合并， 化解各种信息间存在冲突的地方， 最终打造出统一的不动产产权产籍“一张图”.技术流程如图1所示。

3 不动产数据整合关键技术

针对上述不动产数据整合的技术流程， 本文提出了两项不动产数据整合关键技术， 分别为标准体系和技术体系。标准体系主要包括内容与指标、数据库标准、空间基准等；技术体系主要包括ETL技术、数据落宗技术、质量检验技术等。关键技术框架如图2所示。

4 标准体系

4.1 内容与指标

由于土地、房屋、林业、农地等不动产领域采用各自的技术标准和方法来登记， 因此， 给数据整合带来了较大的障碍。要做好统一登记， 就必须对土地、房屋、林地、农地、草原、海洋等不动产数据确定分类与指标。

4.2 数据标准

依据不动产相关标准和技术规范， 清理房屋、土地、林地、草原、承包经营权、海洋等原不动产登记数据库， 对其空间数据要素、数据格式、属性内容等进行清理整合， 构建满足不动产登记数据库标的数据分层， 以及数据的属性标准等相关要求的不动产登记数据库， 对不动产登记业务以及有关领域进行信息方面的支持。

4.3 空间基准

自以后， 我国开始启用CGCS坐标系， 而在此前的不动产测绘数据坐标系主要以1954北京坐标系、1980西安坐标系以及独立坐标系等为主。因此， 不动产登记数据整合需采用统一的空间基准， 对于已有数据成果需要建立与CGCS2000坐标系之间的数据转换模型。

5 技术体系

5.1 数据仓库技术

数据仓库技术 （Extract-Transform-Load） 是数据规范化、数据整合中采用的关键技术， 是实现数据的抽取、转换、清洗和装载的技术。数据抽取是通过对各类数据进行分析， 建立抽取规则， 提取符合规则的源数据， 并对提取的数据进行分类标识， 此过程主要通过人工分析完成；数据转换包括数据格式转换、多重语义分割、元数据分割、数据转换等工作， 如实现将房屋登记数据中的房产库、权属库中的楼盘信息提取等工作；数据清洗主要是将抽取和转换后的目标数据库进行整理， 以确保能满足数据库标准；数据装载主要是利用GIS、数据库技术， 将清洗好的数据按照相关要求装载到目标数据库。

5.2 数据落宗技术

针对整理得到的空间信息， 通过相应的技术实现图层合并、清除多余的信息、补充缺失的信息等， 产生满足《不动产登记数据库标准》中的相关规定的空间信息及和此相关的属性信息， 并且基于此完成相应的统一编码工作。针对整理得到的非空间信息， 通过特定的技术实现信息归并、清除多余的信息、补充缺失的信息等， 产生满足特定技术规定的和《不动产登记数据库标准》中的有关规定的不动产登记册。

把空间信息以及非空间信息这两个方面联系起来， 通过宗地编码将宗地以及不动产单元这两个方面联系起来， 通过不动产编码将不动产以及不动产权利这两个方面联系起来， 通过业务码将不动产权利以及登记过程这两个方面联系起来， 最后产生空间信息、非空间信息， 以往、现在数据清楚完备的不动产登记数据。

5.3 质量检验技术

质量检验技术是依据国家颁布的规范、标准和技术规程， 分析现行土地、房屋、草原、农业、林地、海域等工作中对测绘质量的要求， 编制成果质量检查规程。按照检查规则， 将检查项划分为计算机自动检查、交互检查、人工检查。针对数字化成果进行全面且准确的质量监督检查， 检查结束后要记录相应的检查结果， 对那些质量不合格的数据进行及时的修改与调整。

6 结束语

不动产数据是政府开展不动产登记管理及宏观决策的基础数据。本文分析了目前不动产登记的现状， 提出了数据整合技术流程， 并对标准体系和技术体系两项关键技术进行了阐述， 为各地不动产数据整合工作提供了工作思路。随着不动产数据整合工作的大范围开展， 尤其是草地、海域、林地、农地等不动产数据整合工作的实施， 该项工作将面临着更加复杂的问题。本文仅对少数关键技术进行了初探， 要实现整项工作的支撑保障， 还需要进行更加深入的探讨。

参考文献

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[4]贾文珏， 吴明辉， 宋唯， 等。不动产登记数据模型研究[J].地理信息世界， 2016, 23 （4） :59-63.

[5]郑少楠。面向不动产登记的信息系统集成平台关键技术研究[D].杭州：浙江大学， .

篇5：工商管理与法学论文致谢

工商管理与法学论文致谢

时光的流逝也许是客观的，然而流逝的快慢却纯是一种主观的感受。当自己终于可以从考研、找工作、毕业论文的.压力下解脱出来，长长地吁出一口气时，我忽然间才意识到，原来四年已经过去，到了该告别的时候了。一念至此，竟有些恍惚，所谓白驹过隙、百代过客云云，想来便是这般惆怅了。

可是怅然之后，总要说些什么。大学四年，生活其实很简单，只是一些读书、写字和考试的周而复始。如果把这种单调的生活看作一场场循环的演出，那么我只是一个安静的演员。这篇毕业论文也称不上什么精彩的台词，只不过是这种循环演出即将告一段落时的谢幕词。但是无论多么蹩脚的演员，无论台下有多少观众，即使是只说给自己听，在他谢幕时也总要感激一些人，是这些人帮助他走上舞台，成功或者不那么成功地“演出”。

我在这里首先要感谢的是我的学位论 文指导老师——张杰/刘淑芹老师。这篇毕业论文从开题、资料查找、修改到最后定稿，如果没有她的心血，尚不知以何等糟糕的面目出现。我很自豪有这样一位老师，她值得我感激和尊敬。

感谢和我共度四年美好大学生活的2004级工商管理与法学双学位班的全体同学。感谢管理学院和法学院的所有授课老师，你们使我终身受益。感谢所有关心、鼓励、支持我的家人、亲戚和朋友。

最后要感谢的是我的父母。没有他们在物质和精神上的支持，我不可能顺利完成这四年的学业。